矗立在綠川西岸的千越商業大樓充斥著斑駁的外觀,還記得1981年的夏天,考上大學後的成功嶺假日,一次又一次地走過千越大樓的民歌西餐廳,直到今天才知道,那時候的千越大樓才剛完工四年多,宛如血氣方剛的年輕小夥子,騎樓下總是吸引著人擠人的遊客群。

千越大樓的都市更新步伐已經啟動,五年前在張憲璋主委的努力下,千越大樓勉強召開停擺多年的管理委員會,積極地向市政府申請拉皮整建計畫,還記得那些日子,這位急著購買更多產權的主委好像無頭蒼蠅,一心想著"看見日出"的計畫,因為對岸剛開幕的日出宮原眼科,歷經多年荒廢已經在2012年1月整建完成,一波又一波的人潮讓對岸的千越大樓更顯不堪,鬼屋的名號把人推得很遠、很遠。

千越大樓土地面積2535平方公尺(768坪,兩筆土地),屬於第一種及第二種商業區,總樓地板面積21069.52平方公尺,建物起造人是東洋公司的莊川流先生,設計監造由立業建築師事務所的林論下建築師負責,光川營造廠負責興建,1973年4月30日動工,1976年4月30日完工,1977年2月15日取得使用執照,工程經費2800多萬元,這是當時的台中市第一棟鋼骨RC建築,前棟10樓高(34公尺),後棟5樓高(19公尺),地下1樓,區分所有權人超過100人。千越大樓今年剛滿40歲,這棟原本設定可以矗立百年的建築物卻在2006年大火後,逐漸走入歷史,脫落的磁磚就是最佳例證。電子街的火鍋店生意雖然繼續興隆,來自宜蘭的陳沙茶老闆總是笑臉迎人,千越大樓的前院卻是如此不堪,讓人充滿無力感。(5樓還有8個承租戶)

都市更新是所有權人權利義務轉換的法定依據,對張主委及上百位所有權人而言,持續的低度使用不但衝擊產權的價值,也對周邊商店帶來莫大的壓力,然而四年前的拉皮行動卻在部分住戶反對、不願意支付自籌款的前提下(經私下查證,擁有456810樓多數產權的張主委本人似乎對當初約3000萬元拉皮計畫本有意願,後來又另有他想,包括樓高可能太低等,即使部分人有在里長見證下切結參加,最後還是沒有取得多數人同意支付配合款,導致拉皮案最後停擺),無疾而終。都市更新似乎永遠只是財產權分合交換的遊戲,不多也不少。對所有權人而言,這個集合體,只要一日不整合,就沒辦法回應建築物衰敗對周邊環境的負面影響,都市更新的同意比例、猜忌、暴利等字眼,總是讓出錢出力的自願者灰頭土臉。因為都市更新遊戲只談權利,不談義務,只談分配額度,不談改善負面外部性的責任。

都市更新,已經變成惡性循環的代名詞。2007年畫設的台中火車站附近都市更新地區、進行中的都市更新單元沒有道理明知故犯。

我們不禁要問,在千越大樓出現前,這塊基地到底做何使用? 40多年前為什麼走上建物拆除重建的命運? 經訪談得知,千越大樓的前身是第一市場的附屬設施,東洋製冰冷凍廠,這是日本時代興建的製冰廠(陳江田先生(1932-2014)的大姐交給他經營管理,實際情形仍有待查證),多年來提供第一市場及周邊商店源源不絕的冰塊(查證,幸發亭蜜豆冰塊是否來自此?),就好像天外天劇場變身的泰源製冰廠(復興路),或者郭東星與梁安慈先生的中央製冰冷凍廠(中華路與光復路,一度是美軍指定冰廠),千越大樓是製冰廠拆除後的新地景想像: 複合型商業百貨大樓,西餐廳、冰宮、百貨公司、夜總會,甚至旋轉餐廳,據稱一樓店面月租曾經高達2百萬元,來自台南的老闆們甚至帶著現金來買店面。

行文至此不禁好奇,千越大樓的第一代投資者不是賺翻了嗎? 這些人怎麼可以這麼不負責地放任一棟充滿野心的商業大樓淪落至此?

排除台灣大道店面後,千越商業大樓的問題不是重建或整建,千越大樓的問題是無法接軌都市再生,無法講出屬於自己的故事,無法看到自己的停滯對周邊環境帶來的干擾,這是選擇不願意都更、不願意整修、不願意面對地下室積水、機電系統近乎停擺,結構系統日漸崩解的地主與屋主必須共同面對的課題(這些關鍵項目的經費概估絕對不能意氣用事,各吹各調),殊不知,涉及公共安全問題遠大於個人產權價值的好惡,因為千越不只屬於產權所有人,也屬於台中人,承受千越地主不作為、互相猜忌後果的是,周邊的商家、路過的行人、舊市區的熱情者。這些問題想通了,才有可能啟動都市再生工程,才有可能引入外部資源的協助與合夥,才有可能創造更高的公共價值。

更重要的,我們務必要注意,整建與重建的過程中,既有的弱勢住戶可能是產權遊戲的被犧牲者,他們可能負擔不起整修的費用,他們也可能在重建過程中成為無處可居的新遊民,都市再生不是趕走弱勢、迎接強勢的叢林戰爭,反之,都市再生是政府與私人合作照顧弱勢的人性工程。如果大樓結構安全鑑定、機電系統穩定性等議題真的超乎私人能力,政府與管委會還是要找到合作的空間與機制。

都市再生,是台中人的共同功課,都市再生除了權利,還有義務。千越人並不寂寞,只要你們願意摒棄猜忌與自我偏見,千越一定可以在綠川整治完成後,看見屬於自己的日出、日初千越。


根據交大人文社會學系陳妍媗的家族歷史紀錄:  他的阿公,陳江田(1932~2014),於民國47年結婚,婚後一起回阿公的老家清水居住,阿公在清水時的工作是開貨車,但以前的路相當顛簸,開車是一件非常危險的事,甚至發生過翻車入大甲溪與無數次跌落田裡,所幸無大礙。不久後,大姑婆將其所經營的製冰廠交給阿公管理,也提供製冰廠的宿舍讓他們居住,製冰廠位於台中市中區的綠川西街,離台中火車站相當近,台中火車站是那個時代台中市最繁華的地方,爸爸和姑姑對於這間宿舍還有附近的生活依然歷歷在目,製冰廠宿舍相當老舊,為日治時期就建造的房屋,一旦下雨便會嚴重的漏水。她的爸爸陳文鋒國小二年級時,台中市中區開發快速,中區全盛時甚至是全台灣百貨公司最密集的地區,製冰廠也被迫拆除來蓋新大樓。

由此推論: 東洋製冰廠應該是日本時代留下來的設施,除了製冰廠外還有宿舍,陳文峰先生應該是1960年左右出生的戰後嬰兒,國小二年級製冰廠被迫拆除的時間點應該就在1970年代初期。 資料來源: http://makeourhistory.blogspot.tw/2014/11/blog-post_67.html

 

莊川流先生: 1969年9月11日聯合報新聞

台中市黨政及市議會首長,昨天晚上六時卅分,在農友之家設宴為棒球小國手洗塵。台中金龍少年棒球隊到了農友之家,就像回到自己的家一樣的興高彩烈,因為他們在出國前集訓的一個多月中,便是住在農友之家。宴會進行到第三道菜時,小國手們以簽名的棒球分贈給每一位歡迎他們的首長,他們並齊唱了三個曲子,包括他們的隊歌,和台灣民謠「天黑黑」等。在宴會中,光川營造廠老闆莊川流和另一位百貨商人陳文傑,聯合贈送每一位小國手一面金牌,莊川流說,他們對棒球很愛好,在小國手出國前,他們曾鼓勵他們,如果能奪冠軍回來,送他們每人一面金牌,現在小國手已不負所望,所以他們特來還這個願。【台中訊】台中金龍少年棒球隊,今(十一)日下午三時,將在省立體育場棒球場,分為兩隊作表演賽。這場球賽,如果下雨,則將取銷。

 

 

2017  

1948  

1971  東洋製冰廠日本時代  

1979  

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  • 聰明傻瓜
  • 劉先生講的似乎很周全,前面安撫到買地的業主,後面安慰了千越弱勢住戶。

    但是講這麼多,千越住戶還是不清楚他們的權利與義務啊?都不清楚權利義務了?何來偏見?

    千越弱勢住戶不是不負擔義務,只享受權利。而是除了不了解自己的權利與義務!甚至擅長炒地皮的業主根本沒有說給他們聽。沒有找他們一起開會。

    我倒是想問問,這邊的住戶們,大家除了收到繳交管理費通知,催繳,甚至法院信函之外,到底有誰跟住戶們說要拉皮整建?

    真的真的很重要的事,不是掛號信函寄出--無人收領--了事,這樣就算數!

    期望台灣大道住戶們同意都更的管委會都更會理事們,可以一次又一次的往彰化鹿港跑人家家裡拜訪,甚至伴手禮不會少。

    那我們呢?只收到催繳之外,我們的公共設施,有因為繳了管理費而改善?消防設備有慢慢增加?老舊管線有請人來處理?

    業主收購的那麼多樓層,多年來就跟廢墟一樣,沒看見整修、維護,甚至招商的作為,何以要求我們這些弱勢住戶們把自己辛苦賺來糊口度日的微薄收入,在什麼都不知情的情況下,雙手捧上給外地來的炒地皮業主?

    千越的住戶難道不存在?只剩陳火鍋?只剩劉火鍋?

    真正有心復甦綠川大樓的人,是會一個一個找出住戶,告知住戶們該有的權利義務後,好好共同協商的。

    當我家套房窗戶被大大的廣告帆布擋住整個窗口時,請教辛苦的大業主,為何沒有詢問過我這位小小產權人?非得等到住戶強力反應,昭告天下,發信到各個得以讓民眾自由發聲的管道(如爆料),直到政府相關單位要求撤除才拿掉。

    發文的劉先生很懂綠川的脈絡跟歷史,講了一堆看似頭頭是道的言論後,仍舊沒有出現對千越的弱勢住戶提出真正能改善彼此對立關係的作為與管道。甚至不了解收購的業主是什麼來頭之下,假意站在為中區著想的立場,實則為業主抱屈。

    那,劉先生,請問您對綠川大樓與住戶們又了解了多少?

    我們小小的千越弱勢住戶,必須為中區的衰敗負責嗎?難道我們不是受害者?
    我們何以放著自己辛苦賺錢買來的房子不住,不整理,要往別的地方去?難道台中中區有這麼不好?是中區市民造成的嗎?

    劉先生您這淵博學問的大學者,因為身處政府單位之中,就看不見真正根本的問題嗎?
  • 首先,我不是政府公職人員,只是參加市政府都市更新委員會的成員。任何在地事務,除非自己人願意站出來說清楚,任何外人,老實說能知道的很有限,更何況,涉及私密的權利與權益問題,這點希望你能夠理解與諒達。

    我寫文章的目的,一方面是記錄自己階段性的想法,也是多年來嘗試瞭解台中的一種努力,因為不夠了解,才更需要參與投入,任何對我認識不足的批評,我個人欣然接受。

    中區的再生本來就是一項複雜的工程,我的文章無意批評參與其中的任何人,只是提醒大家,都市更新法律只談權利移轉交和,卻對應有的義務著墨太少,導致各方參與者互相猜忌,到頭來,做事的被罵,沒做事的也被罵,政府單位不管想幫那一方,賺到的,也是罵聲多於掌聲,原因很簡單: 私人權益問題,各家差異很大,有人只想買賣房產,賺取差額,有人想在此安身立命,卻無力負擔整棟大樓的改善。

    千越大樓是一群人共同擁有的資產,當每個人想法差異很大的時候,除非大家願意被整合、主動整合,否則外人很難介入協助,人多意見多,沒有人會認為自己是錯誤、願意吃虧的一方,這是現實。我並沒有刻意幫吳主委講話,我的文字只是記錄我跟他接觸的觀察,他是好人或壞人,我沒資格評論,也無須為他背書。

    最後,同樣的問題,當你問我對綠川大樓住戶了解多少之際,我也要問你,你又對我了解多少呢?希望我們的對話盡量對事,不要太針對人身問題。謝謝。

    台中學研究進化版 於 2017/05/21 01:00 回覆

  • 聰明傻瓜
  • 劉先生,造成您的不悅,我很抱歉。文字在不夠理智時真的是把利刃。謝謝您的再度耐心解釋,因為角色立場的不同,想法各有主張。
    您文中的確也說中了我們的心聲,對於鑽牛角尖在某些字眼上的自己,深感愧疚。請您見諒。
  • 慘戶
  • 小慘戶在千越有約10坪建物,本來房屋出租與房客在此地住得相當愉快,自從張主委入主以來,先是以成立管委會名義欲收取管理費,本以為千越大樓頹廢十數年後,終於有年輕人願意入主,有所作為,自當相當歡欣。後在繳納兩三期管理費後發現,張主委只在收取管理費之時出現,大樓垃圾仍舊未清,大樓消防也未曾更新過,更未見管委會在此其中有所作為,後續小慘戶便沒再交過管理費。

    自此,時光又匆匆過了幾年,都更會成立,劉老師口中的張主委為了都更會做了很多,不管是都更會或是管委會,小慘戶只想問張主委:

    1.張主委您成立的管委會這幾年到底做了什麼?為何住在千越的住戶都不知道?

    2.為什麼成立了管委會之後 千越大樓只越見敗破?管委會所收的錢跑哪了?

    3.說好的拉皮呢?當初拉皮失敗了現在有機會成功為什麼您不願意拉皮了?是因為發
    現沒有利益可圖??而不是真心想要協助中區再生?

    4.現在網路上大家一面倒的飆罵千越大樓殘破,張主委佔有千越大樓50%以上建物所有權,怎麼小慘戶從未曾看見您去修繕您建物的漏水或是消防??至少維護他基本的安全使用條件啊!!!

    5.若張主委真心想都更,應用心與住戶溝通,怎麼會在幾乎所有住戶都不曉得權利義務的情況下就被通知要都更?甚至發現您在都更會成立前就已贈與273人頭戶?這是預謀強行通過都更,顯見根本無心經營管委會,是為了做樣子給政府看?

    當初立法規定都更案須法定門檻為1/2人數、1/2面積,就是避免單一大地主為所欲為,去欺負小慘戶,但現今以灌水人頭戶通過都更案根本就是違反當初立法本意了,這麼明顯的缺失難道也無法退回請張主委扣掉273人頭後,循正軌進行都更嗎?

    小慘戶今日反對都更不是阻礙中區再生,而是本案都更會從一開始就愈使用灌水人頭戶強行通過都更,意欲以少數人掌握整個都更會以利安插自己的人馬,屆時再用各項費用,以眾地主的土地向銀行借取金錢(自行興建還要每坪十多萬的建築費用好貴阿)。不然好好的溝通,相信可以化解許多歧見,大家都想讓自己的家園變得更好,根本無需灌水人頭戶。
    最後,懇請劉老師持續關心本案進度,勿讓弱勢族群成為產權遊戲的被犧牲者。
  • 我是在張主委委託柯貴勝協助拉皮申請的時候有過幾次接觸,柯貴勝是逢甲畢業生,出身中區,對中區事務也有一定程度的熟悉。至於後來為什麼經費申請到後,無疾而終,甚至還被迫退費營建署等,我個人並無所悉,也因此沒辦法評論。

    您提的問題,其實管委會成員應該要誠實回答,畢竟大樓是大家的,管委會成員想必也是住戶互選產生,管理費收支本來就有義務公開,只是,管理費是否足以涵蓋修繕費用,這部分可能要住戶與管委會成員才能回答,包括大樓結構鑑定、機電系統鑑定等,我猜應該都有費用需求,這部分誰來負責? 誰來管理? 外人無從置喙,也很難介入,畢竟私權私有。

    目前的態勢看起來是,部分住戶對張主委的個人做為沒有信心,這個更新會是否走得下去,也令人擔憂。屆時,我們還是要問,誰來整合意見紛歧的住戶?誰願意花時間做這種事情? 花甚麼樣的時間? 全職?還是兼職? 以甚麼樣的身分? 如果結果是各唱各調,事情不會變好,建築也不會睡醒後突然變裝,這點你應該很清楚。

    更新會提出的發展計劃,老實說,從專業角度看,就只是一個嘗試說服投資者的意願書,獲利幾十億等說法,聽起來當然很可笑,因為所謂獲利說,不是紙上作業可得,而是房子蓋好後,市場有了接收度,一切才能上軌道,不到那個時候,即使蓋了新大樓,價值數十億,只要沒人買、沒人租、沒人來,到頭來可能還是一頭空,擁有數千坪房產的張主委得到的還是負債,不會是資產。

    商業建築的更新本質就是一種生意,不是沒有風險的穩賺事業,我們當然可以質疑投資者暴利,但是他們賠錢的時候,除非倒給無知的銀行,否則還是得自己吞下去,或者跑路,這種事情你我應該看多了吧。投資有賺有賠,批評人家賺錢之餘,人家賠錢的時候,我們還能說甚麼嗎?

    身為關心台中舊市區再生的公民,持續關心是一定的,也希望大家對千越大樓的前身今世,尤其是常民在此生活的點滴可以持續挖掘,建築是資產,故事也是資產,都市更新絕對不只是建築拆除重建而已。

    台中學研究進化版 於 2017/05/21 01:34 回覆