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高雄城中城事件後，台灣各地大小都市紛紛回頭檢視存在於都市核心地區的危險大樓，苗栗市也不例外，這其中又以位於市中心的乾鉅財星大樓為代表。

2021年11月26日苗栗縣議會有這樣的對話紀錄:

苗栗市財星大樓，為苗栗縣政府列管的30年以上老舊危險建物，尤其外觀殘舊更長期為市民詬病，被譏笑是另類地標，縣議員余文忠於今天議會總質詢也提出是否可能由縣府主導重建？縣府工商發展處長詹彩蘋回答，因產權屬私人，縣府無法主導重建，不過已有近5成產權所有人表達有意改建意願，只要同意比過半，可依都更條例辦理。

高雄「城中城」火警造成46死悲劇，余文忠於今天議會總質詢也針對苗栗市財星大樓提出看法，指出財星大樓跟高雄城中城的情況非常類似，除了一樓有營業外，中間樓層都是閒置狀態，部分高樓層則是還有民眾居住，而且其中一棟還是危樓，對一個城市而言，不但是有礙觀瞻、更可能危害住戶的生活安全。

余文忠詢問工商處長詹彩蘋，縣政府有沒有可能主導財星大樓更新重建？詹彩蘋答覆，因產權屬私人縣府無法主導重建。但她也表示，目前財星大樓共有208戶，大宗產權為1人及資產管理公司所有；已委託1管理人向縣府接洽有意改建事宜。

詹彩蘋說明，依照都市更新條例，範圍內土地及合法建築物所有權人，只要都更同意比達1/2以上，即可依都更條例第37條規定辦理都市更新審議，財星大樓目前已逼近都更門檻，大樓都更出現眉目。

財星大樓使用現況，地下1樓及1樓為視聽歌唱，2至4樓閒置，5至8樓為住宅使用、部分閒置，9、10樓閒置，目前約44戶分布在5至8樓居住，於11月11日經縣府聯合稽查，有部分安全門拆除、防火區劃破壞、安全梯及公共空間堆放雜物、升降設備未取得使用許可等等6項違規，已函請所有權人限期30天改善。

2022年3月3日有進一步訊息，

苗栗縣政府列管苗栗市日進、財星、金玉滿堂、乾鉅、北苗商業大樓以頭份市金天地大樓，6棟建築都超過30年歷史，共計有628戶數。

據縣府工商發展處調查，財星、金玉滿堂等大樓，都有防火門失效、逃生避難動線不良、公共空間或走道堆放太多雜物等違規問題，目前6棟大樓已有5棟完成改善，經縣府勘查確認後解除列管。

有所有權人透露，他是繼承祖父遺產，擁有其中3戶，但他將近15年不曾踏進大樓，甚至只記得繼承的樓層，實際擁有哪幾間根本不太有印象，是接到縣府通知，才回來查看情況。

縣府工商發展處長詹彩蘋說，這些老舊建物多數產權複雜，住戶或租客普遍相對弱勢，以還沒解除列管的大樓來說，登記戶數有208戶，實際住在裡面的只有44戶，幾乎都是閒置或出租，較難由單一所有權人統籌改善。

她表示，今年也舉辦都市更新說明會，邀集6棟大樓的所有權人，討論公安、大樓管理與都更相關議題。另外，金玉滿堂大樓已在2006年列入苗栗市都更範圍，金天地大樓也在去年底發布都更，餘4棟也都列入推動都更，近期說明會將向所有權人告知相關法規和補助機制，盼透過稽查、輔導等方式保障大樓公安。

財星大樓的昨是今非?

乾鉅財星大樓1990年取得使用執照，32年前，所在位置縣府段356地號，土地面積2698.26平方公尺(約817坪)，公告現值每坪約13.4萬元，使用分區為商業區，現況為地下一樓/地上10樓住商混合大樓，部分樓層原為百貨公司，開幕後風光一時，但後來改為大賣場，沒撐幾年也沒落熄燈，目前許多樓層都閒置，財星大樓鄰近苗栗縣府及苗栗網球場，但外牆掉漆斑駁，在市區景觀中顯得相當突兀。

經查，位於苗栗市的乾鉅建設開發股份有限公司成立於1987年，資本額8000萬元，1996年停業，2007年廢止登記，登記負責人李森永。這是一家甚麼樣的公司?負責人還在嗎?

監察院2002年10月15日糾正案指出:

乾鉅建設開發股份有限公司，經檢舉涉嫌違章漏稅，案經法務部調查局彰化縣調查站，於八十一年一月二十七日，在該公司營業處所及其負責人李森永之住所實施搜索，查獲違章證物乙批，經該站與彰化縣稅捐稽徵處，派員會同審查違章證物，認定係乾鉅公司假借郭時瓊個人名義建屋出售，並於八十一年三月十三日，通報苗栗縣稅捐稽徵處查處，同年三月二十四日，該處依法審理違章成立，核定該公司七十六至八十年度銷售貨物漏開統一發票，銷售額計新台幣（下同）一、六一六、七二○、五四○元，補徵營業稅七七、四二三、一○一元，案經行政法院判決確定，應補徵營業稅一二、五三五、六八五元，據以裁處罰鍰六二、六七八、四○○元（尚在訴願中），另相關年度之營利事業所得稅計補徵稅額一九、五一○、九八三元。糾正案復表示：乾鉅公司向財政部提起再訴願時，主張本案實際上為李森永、簡寬裕、張敏雄、張星秀、謝文宏等所合夥投資，售得款項並由各該出資人依比例分配，有各社區大樓股東名細表及淨利分配表為證。蓋共同出資經營共同合夥營利事業，應以彼等為課稅主體，若未經查明，率以乾鉅公司為課稅主體，將肇致真正有所得者無需課稅（實際利益歸享者），而無所得者（乾鉅公司之登記股東），卻需課稅之不公平現象，此關係課稅主體之正確及租稅課徵之公平，惟該部對納稅人主張之事證卻未再予調查，僅以再訴願人並未提出其他具體證據而未採，擅斷草率，使再訴願制度形同虛設，功能蕩然無存，殊有未當。

2005年6月9日中國時報報載「乾鉅前董事 控國稅局瀆職」，報載描述乾鉅建設公司前董事長李森永、郭時瓊中區國稅局苗栗分局及苗栗稅捐處81年重複課稅損害權益，稅捐處86年竟對其妻子名下房地產予以禁止處分登記並聲請限制出境，於是控告國稅局瀆職。

李森永，1952年次，曾經參加1994年台灣省議員選舉，得票數21433票，當時苗栗縣有三個名額，他的得票數10人中排名第5，沒有當選。

都市更新是目標，還是手段?

一棟32年前興建的住商混合大樓，完工後分售給不同產權人，各唱各調的結果是有些樓層繼續營運，有些樓層閒置無用，變成一處互相干擾的集合建物。苗栗市如此，台中市、彰化市、員林市也沒例外。

怎麼辦?拆掉重建問題能解決嗎?這些大樓的開發者當初想甚麼?他們是誰?

苗栗縣都市更新這麼做，可行嗎? 2021.8.15

苗栗縣頭份、竹南地區快速發展，住商需求殷切，縣府規畫竹南慈裕宮周邊舊聚落、竹南車站周邊商圈、竹南頭份工業區轉型活化，及頭份市中心商圈都市更新地區4案，希望透過容積獎勵、稅捐減免優惠等誘因，解決建築物老舊等問題，打造優質住、商環境。

頭份、竹南是工商重鎮，竹南科學園區引入大量就業人口，也是苗栗成長最快速地區，竹南火車站前、頭份交流道等交通樞紐周邊地區，因發展歷程較早，建築物老舊、鄰棟間隔不足，居住環境品質尚待改善，縣府畫定都市更新4案，可上網http://urbanplanning.miaoli.gov.tw/upmiaoli/urbanplan01/03.aspx查閱。

其中，竹南車站周邊商圈更新地區範圍以光復路184巷、延平路、環市路一段，及鐵路用地、綠地用地為界， 面積約22.8公頃，計畫區建物屋齡30年以上占75%，將重新構築竹南頭份都會核心；竹南慈裕宮周邊舊聚落更新地區範圍在南榮街、新生路、功明街，及開元路、「公23」用地間，面積27.9公頃，屋齡30年以上占97%，將以住宅為主要機能，並以廟埕空間為核心形塑歷史街區。

工業區轉型活化更新地區包括「工八」、「工十一」、「工一」、「工十四」及「工九」，面積約72.8公頃，30年以上建物占57.4%，分布在都市核心地區，未來配合竹南頭份市區軸帶串連之構想，透過轉型更新，轉化為住商都會機能。

至於頭份市中心商圈畫定2處都市更新地區，中華路、銀河路、信東街、東興路範圍，面積約23.7公頃，中華市場周邊以忠孝一路、中華路，信東路、中央路、和平路為界，面積15.6公頃，30年以上建築占82.9%，優先推動市場更新，提供友善的商業環境，逐步引導及創造計畫區北側住宅區變更為商業區的契機。