當都市計畫商業區變身住宅社區，規劃者能做甚麼? @ 台中學研究中心

一處又一處的商業區土地變成住宅社區大樓，規劃者怎麼看待這種現象。

當作沒看到，反正管制規則又沒限制商業區蓋住宅。

看見，且採取積極作為，例如限制住宅使用不得超過一半樓地板面積。

然後呢?

這樣的回應解決甚麼問題?帶來甚麼新問題?會出現甚麼樣的阻力?

商業區的本質

都市計畫法35條: 商業區為促進商業發展而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

住宅使用有妨礙商業便利性嗎?住商混合會妨礙商業便利性嗎?

反之，住宅區充斥各種零售商業行為，我們又如何看待?

都市計畫法34條: 住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

寧靜、安全、衛生有何價值與意義?出現在商業區的住宅使用會受到都市計畫法住宅條文的庇護嗎?

商業區住宅化

挾持著商業區的高容積率，很多建商買下商業區土地時，根本沒有商業便利性的想法，發生甚麼事情了?

建商太笨，還是建商太聰明?

台北市政府發現這些現象後，採取斷然措施。

林的建物坐落台北市中山區大彎北段一帶，建物的土地使用分區為商業區，依台北市政府2016年11月公告實施的都市計畫案，僅能供一般商業使用、供商業購物中心使用及供觀光旅館使用，不得做住宅使用。林卻利用商業區的高容積率，將建物作為住宅使用，不符居住正義原則，案經台北市政府都市發展局人員現場履勘發現，依都市計畫法裁處林罰鍰10萬元，裁處案4月移間移送台北分署執行。

其他縣市呢? 採負面表示，管制規則沒說不行，就是可以。例如，台中港特定區計畫、台中高鐵特定區等。