我不要參加重劃，問題如果這麼問，答案好像很清楚: 當然可以，因為土地是你的，私人財產本來就應該受到保護。
只是，涉及都市計畫區內土地使用，地主擁有的權利相對會受到一些限縮，據以換取都市整體環境的改善。
有人不想參加，可是也有人急著想參加，最好的方式真的是: 剃除不想參加的，只讓參加重劃者負擔所有公共設施用地，這樣真的公平嗎?這樣的都市景觀風貌，真的合宜嗎?
這是大哉問!也是規劃難題。
比如說，一個地區內有100塊土地，500個地主，試問，這個地區的地主如何進出個人土地?除了互相協調出路外，可行的方法之一是，劃設並開闢至少一條道路，使每塊地都可以鄰接馬路，如此一來，所有地主就可以進出他的土地。問題來了，這一條可以讓大家進出的道路要用誰的地?
答案清楚嗎?其實很清楚，只是多數人會選擇迴避此問題，因為只要用到別人土地，我的土地就可以從中得到進出權利，這就是所謂搭便車難題。
即使有了道路土地，誰出錢買地、誰出錢開闢道路呢?很多人的答案都是: 政府出錢，否則我們繳稅金何用? (即使政府出錢買地蓋設施，還是會有人反對、希望維持現況)
問題又來了，當公共資源有限，道路用地經費遠大於政府預算能力時，幾個情境浮現: 排定優先順序及選擇替代方案。
假設一個地方劃設了一百條道路，每年的錢只夠開闢兩條路，優先順序原則下，可能要花五十年才能開闢完成所有道路，如果你是政治人物，你會怎麼訂定優先順序?
替代方案?如果政府資源有限，那就改找民間資源，例如透過市地重劃與區段徵收，由一個地區內的地主共同負擔區內公共設施的用地及開闢費用，政府不用出錢，在此前提下，很多原本要排隊多年的土地就有機會活起來，提早被使用。
市地重劃與區段徵收好嗎?當然不好，因為這兩個制度的本質是地主出地出錢完成公共設施，據以交換個人土地的發展權。從地主角度而言，當然是政府出錢買地蓋道路，地主不用花錢、作享其利。
重劃是取得公共設施用地的手段與工具，重劃不是規劃，重劃是執行、取得都市計畫提列的公共設施用地。
不想參與重劃在本質上就是選擇不願意捐出土地做為公共設施用地，改由範圍區內他人捐贈之，這本來就是不公平的遊戲規則，因為換個角度看，沒有公共設施服務該地區，區內土地即使是住宅區、工業區，還是沒辦法取得開發權利。
重劃其實也有風險，當重劃前後預期的地價增值沒有出現的時候，參與重劃者可能賠了夫人、又折兵，雖然多年來我們聽到的新聞多是，暴利與財團灌水等負面新聞。身為市民，我們其實應該換個角度看重劃，因為有重劃，所以我們才不用負擔範圍內的公共設施用地，這些公設是重劃地主的貢獻，他們是受害者，我們是受益者。
一個弔詭的問題，有些人參與重劃後，土地縮水了，但是還是可以建築使用，甚至還可以原位次分配。可是有部分人可能因為原有土地面積太小，重劃後根本分不到土地，只能分錢走路，有些人甚至連錢也分不到，因為她是借住戶、承租戶，共同持分權利很少者，重劃馬上造成居住正義問題。
東勢自辦重劃案例: 不是對錯問題，可能是價值衝突
2021/2/3 發生不願意參加重劃的地主到台中市地政局陳情的事件，問題出在一處1964年劃設的小學用地，面積約2.85公頃，計畫書上這麼形容:
「文小一」學校用地原為擬定東勢都市計畫發布實施後於53年另案增設之文四用地，並於64年東勢擴大都市計畫案調整用地名稱為文小一用地，然因原計畫文小及文中用地未考量鄰里單元等因素劃設，六處學校用地均集中於市中心區，在規劃上似有欠妥，故於(1990年)變更東勢都市計畫（第一期公共設施保留地專案通盤檢討）案時，將文小一、文小二、文中一用地等三處學校用地一併變更為住宅區及公園兼體育場用地，並訂定附帶條件為「應同時擬定細部計畫， 提供文中二為公共設施用地，並擬具公平合理之事業及財務計畫」。
然因三處用地需一併開發，整合不易，為避免限制地方發展，又於(2007年)變更東勢都市計畫（第二次通盤檢討）案，解除三處需同時整體開發之規定，修訂附帶條件為「三處用地需各自擬定細部計畫並提供35％公共設施用地。將來各別擬定細部計畫時，公共設施用地儘量集中劃設」。
(一個規劃史問題先不在此討論: 1964年9月1日都市計畫法才剛修正通過，東勢怎麼會在1964年12月24日取得台灣省政府核准劃設新的學校用地，當時法源是甚麼?地方人士想甚麼?誰發動的?這部分值得追下去。)
換句話說，這塊文小一用地的規劃自始就有問題，理想過高，被劃入學校用地的地主可能也很無奈，因為26年後這竟然只是一個美麗的錯誤。
雖然台中縣政府在1990年解除了該土地公共設施用地的身分，但是文小一卻被綁在三個學校用地的解編作業，如此這般又走了17年才被解除三合一的整體開發限制，2007年的變更案才創造文小一地主可以個別整體開發的契機。
2007年一解禁，自辦重劃會立即在隔年2008年8月就成立，可見地主們被限制多年的焦慮有多沉重，(不是一個，而是兩個重劃籌備會，另一個2007年就急著先成立)。該地區之重劃可行性報告也在2009年2月由台中縣政府通過。
對多數地主而言，這是劍在弦上的重劃案，愈快愈好。任誰也沒想到，一個不到三公頃的重劃案，又走了10多年，即使完成公共設施用地開闢，且將產權交給台中市政府，還是得面對地主反對、反悔、不想參與的難題。箇中的酸甜故事，除非身歷其境，外人實不足以道也。
台中市政府地政局說明，東勢區下新庄自辦市地重劃區屬2007年都市計畫主要計畫發布實施的整體開發區，原是文小1學校用地，應另擬細部計畫並提供35%公共設施用地。2015年6月發布實施細部計畫內容，以自辦市地重劃方式開發，此區內各項重劃作業，經法令審查無違誤，重劃區公共工程已完成驗收並在2018年8月由各工程主管機關接管，區內土地總筆數68筆，完成登記交地土地63筆，達92.6%，目前僅李姓地主仍有異議。
根據報導，李姓地主2007年間(OR 2009年透過法拍)取得土地(這個時間點剛好是二通拆開三個整體開發區，個別開發)，依都市計畫規定個別以自辦重劃辦理，但表達不願參加重劃，並在土地分配結果公告時提出異議，依據獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法規定，土地分配異議協調屬理事會權責，重劃區部分理事代表在2019年6月邀李姓地主協調並獲共識(分配比例高低問題，據說是52%~69%區間)，事後李姓地主認為該協調會議並未合法，主張無效。(所謂主張無效就是零妥協，自己的土地全部保留，不參與重劃，且維持學校用地，未來不得改建。若要改建就必須先透過變更都市計畫，加上回饋金，才能變更為住宅區，且只能是低密度住宅區)
這個報導凸顯一個有趣的對比，李姓地主並非原來被綁架幾十年公設用地的原始地主，可想而知，她的想法會與原始地主有所出入。
規劃與重劃之爭: 價值衝突，還是利益衝突?
查了一下都市計畫的土地清冊(沒有求證的猜測)，李姓地主擁有新合作段約176平方公尺建地目(360地號)及63平方公尺田地目(361地號)，她的土地面積加起來大約240平方公尺，約76坪。如果加上隔壁362地號，151.97平方公尺，面積可能更大，超過391平方公尺。文新街402號。
這三塊土地如果參與分配，可能只能分回一半左右土地，如果不參與重劃，則整個街廓的配置可能要重新調整(涉及都市計畫變更)，且可能會造成李姓地主未來出入不方便問題，這也是規劃理想與重劃現實最容易產生爭議之處。一個不想變動的地主與建物，卻位在旁邊已經被改變的現場，甚麼是改變，甚麼不是改變，變得有點詭異。如果李姓地主不願意參與重劃，她原來的土地依然屬於文小用地(公共設施用地)，土地上既有建物未來還是無法改建，如果她的土地要變更成住宅區，則又涉及回饋問題，在本質上等於參與重劃。
規劃者希望劃設完整街廓，搭配合宜公共設施及道路系統，促進地區整體開發，但是重劃實施者卻要面對個別地主對各自土地及房舍的期待與感情，很難說誰對誰錯，溝通協調之外，這往往涉及價值衝突與新舊環境認知之爭。
文小一用地因為被劃入公共設施，從土地使用現況圖可以研判，範圍內多年來並沒有太多的建築物，因為從1964年後這裡就不太可能核發建築執照，會出現的建物只有兩種: 規劃前就存在，否則就是違章搭建。
對範圍內的其他地主而言，他們利用土地的權益硬生生被綁架了幾十年，直到自辦重劃工具的出現，才露出曙光，對同意參與重劃者而言，這是遲來的正義。
但是對不想參與的地主而言，維持現況或許不是最佳選項，但可能也是變動最少的選項，將李姓地主土地剃除於重劃之外，她的土地與建物改採降低容積方式現地安置或許可行(等待他日改建重新安排出入動線與建物座向?)。
目前個人並不清楚她的建物是否屬於規畫前就存在的合法建物，如果不是，將其剃除會產生適法性新問題，干擾整個重劃作業。假設是合法建物，對同意參與、且分配在這塊基地周邊的地主而言，卻是另一種不公平，因為他們換到的基地條件顯然不如重劃區內其他土地。
一層又一層的問題，夾雜著無數個人利益衝突，旁人能夠置喙的餘地真的不多。因為對非區內地主而言，我們已經賺到了這些地主貢獻的公共設施用地，將近3000坪的道路與綠地，一坪10萬元計算，這些地主們已經貢獻至少3億元土地，外加上億元的工程經費，我們還能苛責嗎?
更重要的，李姓地主的建物如果原地保留(全部為私人土地，不參與重劃、不貢獻公共設施用地)，未來出入只能沿用既有巷弄(又是別人的土地)，進出條件及防災條件其實並不理想，這又是另一個惱人的規劃課題。更甚者，如果沒有走完都市計畫變更程序，李姓地主的土地基本上還是學校用地，根本沒辦法改建，除非變更成更低密度的住宅區。
到頭來，想參與重劃者與不想參與重劃者可能出現互相干擾的問題，這個難題我們要留給下一代來頭痛嗎?
小記: 東勢小鎮的人口在40年前一度超過6萬人，今年已經正式下降到低於5萬人，公共設施用地合理解編會創造發展的契機，也可能導致仇恨與衝突，改變本來就是痛苦的抉擇，被動改變與主動改變不一樣，端看個人與大眾的智慧。
這是朱淑娟小姐的見解:
李蓮鳳的家並非畸零細碎不整的土地，而且已經是建地，並不需要「重新整理、交換分合供建築使用」。但重劃會在重劃計畫書中關於「辦理重劃原因」卻這麼寫：「本重劃區經都市計畫為住宅區，目前大部分土地閒置未利用，經濟效益低，地籍零亂。」對照李蓮鳳的住宅情況，計畫書所寫並非事實。
真的這樣嗎?這種鼓勵，或者支持不參與重劃的理由，正當嗎?合理嗎?
問題出在朱小姐這句話: 李小姐的土地已經是建地，並不需要重新整理、交換分合供建築使用。事實是，李小姐買的土地並非建地，而是學校保留地(1964年就劃設至今)，如果她不參與重劃，她的土地與房子的計畫屬性還是學校用地，依然屬於公共設施保留地。改天她要改建，在法理上是有問題的。除非她尋求個案變更，將自己的土地變更為住宅區，且繳納回饋金，否則一切回到原點，只能整建，不能改建。(農建地本來就可以分回比較高比例的建地)
到頭來，想幫忙她爭取不參與重劃者，其實是斷了這塊土地未來。
這是朱小姐採訪得到的土地資訊，附錄於此:
被劃入範圍內的有農地、建地，她在民國98年買的這處72坪土地，從民國59年(1970年)至今就是建地，有門牌號碼、合法房子、有庭園空地。住於這個重劃範圍的角落，前方有12米道路，有完善的交通、消防及照明、地下排水設施，是良好的居住環境。
留言列表
