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都市更新條例通過至今即將屆滿25年，修法11次，立法目的: 促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。
照理說，都市更新應該有幾個重要步驟:
1. 地區環境盤查分析，認定具備建物窳陋、危險等情境，劃定都市更新地區。
2. 透過都市更新條例的政策工具協助，計畫變更、容積獎勵等，進行權利義務整合，執行重建、整建、維護等工作，復甦機能，改善環境景觀。
3. 實施都市更新，提升公共利益。
在此基礎上，當我們看到一塊素地申請都市更新時，不免納悶，這是甚麼更新?
都市更新當然要充分考量市場機制，但是市場機制應該只是因素之一，而不是最重要因素，不是嗎?
當我們將公有地視為地方財政收入來源，而非地區環境改造助手，這樣的都市更新，這樣的更新產品，真的契合都市更新條例的立法本意嗎?
又，都市更新地區劃設只能以公有地為主嗎?只因為私人利益整合困難，所以都市更新只能停留在示範、限縮的基礎上嗎?
都市更新2.0，誰來定義? 誰來推動?
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