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寫在前頭: 審慎不樂觀的預測

總量體僅低於台北車站雙子星大樓、今年中台灣最受矚目的高鐵台中站前「超級娛樂購物城」開發案，2021年8月4日開標由「第一大國際開發」取得最優申請人資格；這家公司是何許人也，可以搶下這個超級大案？

回想二十多年前，長億集團硬標下月眉育樂世界，最後被麗寶集團吃下的慘狀。遑論機場捷運從民間轉公辦的轉折。過度吹噓的投資者遇到房地產不景氣，原形畢露。

廣三崇光SOGO百貨資本額只剩下1.6億元，這兩年營業額直直下降，去年已經不到60億元，等於台中市整體640多億元百貨市場佔比不到10%，讓這種體質公司取得如此大規模、整合度高的投資案，說真的，令人不放心。講好聽，讓其奮力一搏，但稍一不甚，又是多年的延宕與法律糾紛，到頭來，土地長草、三鐵共構特區商業夢難醒。

一家勉強湊合出30億元公司在五年內要另外找到170億元，打造一處200億元(或300億元，資訊有點混亂)兼具交通及商業購物城，這種案例真的多嗎? (設定地上權者無法以土地作價抵押，自有資金需求相對較高)

為什麼這麼悲觀?理由很簡單，台中高鐵這塊土地不只是單純的購物城建設案，其中還涉及多運具協調，如果將高鐵站區打造為汽車導向的購物城，勢必衝擊高鐵門戶進出，導致高鐵營運受到影響，購物城競爭力也必然下降。換句話說，這項投資案要進行前，要先有完善的聯外道路網，道路擴充計畫，例如從平面環中路透過鎮南專區進入高鐵特區的六十米計畫道路、烏日引道等要先行，而且事業用地的智慧停車系統要事先建置完成，以作為車流控制指引工具。

雖然台中高鐵是三鐵共構區，此項投資案得標者在正式建設前勢必要有完整的運具分流計畫及配套工具，如果不能做到大眾運輸百分之五十以上的分流，個人實在不看好此區過大量體的開發。

(參賽者 1. 新光人壽擬斥資約350億元興建高鐵台中站的超級娛樂購物城，將創下新光人 壽成立58年來最大單一投資紀錄。 此案由新光人壽主導申請，並與新光三越百貨、日本數位藝術團體teamLab等籌組團隊， 董事會於2021年4月20日通過，授權有關單位組成團隊競標；新光三越百貨也在4月舉行的董事會上，授權日籍董事長村上英之參與此案。 2. 第一大國際，由廣三SOGO百貨日籍董事長原島榮一擔任董座，規劃投資金額逾300億元，開發包括精品旗艦百貨、購物中心、飯店、商辦、會展中心、影城 ，及符合5G運算所需的資料中心等。 )

2021年8月4日的新聞，台中購物城標題聳動，留下紀錄。廣三SOGO第一大國際公司擠下新光三越與新光人壽

堪稱高鐵站區最大規模開發案「高速鐵路臺中車站地區新高鐵段69、70、71地號事業發展用地開發經營案」台中超級娛樂購物城，4日由交通部鐵道局正式公告，由第一大國際拿下最優申請人資格，該公司是廣三SOGO、桂亞國際組成之專案公司，成功踢走新光人壽，未來投資金額預估達200億元。(全案最大總樓地板面積可達14.2萬坪，採70年設定地上權，前四年權利金底價為0。)

該招商案為台中高鐵站前第一排的完整街廓地上權，土地面積48,085坪，土地使用分區為車站專用區，可規劃園區型的複合式開發案，包含Outlet、百貨商場、飯店、辦公大樓、休閒娛樂等功能，而這也是鐵道局三大旗艦招商計劃之一。

鐵道局表示，本案具有高鐵、臺鐵及臺中捷運綠線的三鐵共站的優勢，本案開發將串連臺中市區的人潮與商機，帶動周邊區域的發展，招商結果備受各界關注。

而廣三SOGO未來預計投入約200 億元，以「山雲水」為建築景觀意象，打造全臺最大規模高級百貨購物中心、國際會議中心、多功能展示場、觀光酒店、影城、餐廳等多元商業娛樂設施。

而第一太平戴維斯負責承辦此案，這回順利招商成功，第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄指出，台中超級娛樂購物城是目前鐵道局手中最大規模的招商案，未來開發規模可達14萬坪，可說是台中最大型的複合型商用不動產開發案。

廣三SOGO百貨強調，未來將採取一次性開發，分二期開幕營運。其中，第一期以百貨購物商場結合國際會議中心、國際多功能展示場、共享辦公室、停車場為主軸，預計2026年開幕；第二期再加入五星級飯店與AI商務旅館。

誰是第一大國際公司?

根據《今周刊》調查，得標的「第一大國際開發」，是2021年2月剛成立、資本額三十億元的公司，表面上由「廣三崇光國際開發」與「桂亞國際」兩家公司各出資十三億元（四三％）、十七億元（五七％）成立，而這兩家公司的負責人都是同一位日本人——原島榮一  EIICHI HARASHIMA 。 廣三SOGO表示，為了展現投資決心，2021年6月15日完成增資到30億元，主要投資股東有兩家，其中，桂亞國際持股逾56％、廣三SOGO百貨持股逾43％，且已和八家金融機構也已經簽署融資意願書，資金來源沒有問題。

疑慮二〉曾正仁家族半年前仍任董事  日方資金說不清？

不僅如此，第一大國際開發的大股東、持股五七％的桂亞國際，背後的「日方資金」來源也不明確。

其實一九九二年日本崇光百貨和廣三集團共同成立廣三崇光百貨沒多久，崇光百貨就在二○○○年宣布破產，由西武百貨接收，現在的日本董事長原島榮一是當年崇光百貨派駐在廣三的員工之一，如今卻搖身成為身兼桂亞、廣三崇光百貨、廣三崇光國際開發等公司負責人。當《今周刊》去電詢問包括董事長在內的所謂「日方資金」，究竟來自何處？廣三崇光百貨只說是某家「日本投資控股」，至於公司名字，至截稿前廣三不願透露。

有趣的是，同樣也是原島榮一掛名董事長的還有另一家名為「韋豐利」的資產投資公司，公司登記就在現在的廣三崇光百貨十四樓。不少金融圈人士聽到「韋豐利」都很有印象，因為當年廣三集團倒閉之後，曾正仁留下將近四百億元的銀行債務，其中不良資產經過層層轉賣，許多當年廣三集團的資產，正是被「韋豐利」以及另一家新橋投資以原來債權二折不到的價格低價買回。

巧的是，新橋投資正是桂亞國際背後股東，負責人也是原島榮一。而且進一步調查可以發現，新橋投資兩大境外股東之一的WAVERLEY LOGISTICS LIMITED，與取得廣三百貨大樓資產的韋豐利，英文登記一模一樣，顯然正是同一家。

看來，這家得標者「第一大國際開發」的背後股東的真實樣貌，有值得進一步釐清之處。

疑慮三〉融資意向銀行紛抽腿  自備金要百億元

「資金」實力則是另一個令人擔心的地方。這起投資案預計未來五年內要投資超過三百億元，但第一大國際開發的資本額僅三十億元，等於後續至少要舉債二七○億元。對此，第一大國際開發表示，已和八家金融機構簽署融資意願書，資金來源沒有問題。但其實這僅止於「融資意向」，最後銀行是否參貸，仍有待觀察。

據了解，八家簽署意向書的銀行，包括廣三崇光百貨原有往來的上海、富邦、聯邦、元大等銀行，以及新加入的京城、王道、新光銀行等，但根據本刊探訪，例如元大銀行等，在考慮背後可能有難以釐清的曾家資金後，已確定不會參貸，而新光則因同集團的新光人壽也參與這次投標卻落敗，也確定不參與這次貸款案。

「過去台灣有許多所謂『東山再起』的集團，但當時背負龐大債務而出事的主角，雖然『再起』，但都不是自己當公司負責人，好幾位都當『總裁』，其實就是債沒還清，不能站上檯面，這種集團我們一概不借。」一位大型官股金控董事長表示。

「得標者至少要準備三五％的資金，因此融資最多六五％。」銀行業者表示，這個案子僅有地上物的開發權，無法以土地抵押貸款，因此得標者的自備金必須提高，如果總投資金額保守估計三百億元，自備款至少要一百億元。資本額僅三十億元的第一大國際開發要如何去籌足一百億元自備款，值得關注。

出師不利，還是正常投資競爭?

本案是中台灣歷年最大私人投資案，這本是10多年前各界就知道的訊息，台中高鐵車站一年人來人往將近2000萬人次，如此重大的門戶區，本來就是兵家必爭之地。SOGO集團有在地優勢，新光團隊則有資金優勢，從台中人角度，這個數百億元投資案回收與否取決於台中人的接受度及台中高鐵車站人流不受影響，這是重要前提，也是投資團隊必須努力克服的難題。

很可惜地，本案至今尚處於中央鐵道局與投資團隊之間的競合，在地政府的態度與配合意願尚不明朗。這是下階段各方要努力促成的重點工作。如果鐵道局繼續從台北看天下，個人很悲觀地預測，這塊基地還會繼續躺十年，雜草叢生。