自辦重劃的本質其實是代理政府進行私人土地整合，並且完成區內公共設施用地，移交政府後，取得分區土地發展權。
自辦重劃也是實踐細部計畫的工具，沒有細部計畫，就沒有重劃。透過重劃，政府及其代理人得以在私人土地上進行公共設施工程，例如道路、公園等，據以交換可開發土地。
照理說，重劃工程是公權力的行使，理應以公辦為主。
怎麼會跑出自辦重劃呢?
原因出在，都市計畫劃設的公共設施用地數量龐大，地方政府無力完成，進而出現私人投資的契機。
重劃的本質比較像國外的土地開發商(developer)，透過土地細分(subdivision)，轉化生地為熟地(buildable)。
公辦與自辦，理論上差異應該不大，在實務上之所以會出現如此分岐，問題往往出在財務計畫及土地分配方式。
台中市13單元自辦重劃案例
台中市上千公頃自辦重劃源自2004年第三次通盤檢討一次性釋出的後期發展區，從後期發展改為14處可發展區，除了兩處財務不可行改採公辦外(5、6、9、10、11五個單元)，其餘有九個單元以自辦重劃為主。十多年來，自辦重劃區只剩下13單元尚未完成重劃。
2020年12月17日新聞，占地102公頃、9年前展開重劃的台中市單元13重劃區，因部分地主質疑重劃會利用人頭地主參與選舉、主張決議事項不成立，雙方訴訟多年，最高法院日前判決重劃會敗訴，全案確定，但有40多戶民宅已被拆除，重劃會大呼無奈，台中市府地政局強調將待收到判決後研議後續處理方式。
單元13重劃區跨越北區、北屯區，占地約102公頃，地主人數近1500人，分別於2011年3月核定重劃、7月成立重劃會。判決指出，約20多名地主認為重劃會在籌備期間，為了達到成立重劃會所需的一半會員門檻，利用購買1塊土地卻登記多個人頭地主的方式達到規定，此案已經偽造文書判決確定，因此主張重劃會決議的章程、選舉結果都不成立，向法院提起訴訟。
一審法官認為該單元地主共1493人，若扣除人頭地主數量，土地所有權人數為1197人，而開會時出席人數為1135人，若再扣除人頭地主人數後仍超過一半會員門檻，認定決議結果沒有問題，駁回地主的訴訟；但二審以選舉投票時已有許多地主離開，認定參與投票人數未達門檻，改判重劃會敗訴。
2021年9月18日新聞，台中市單元13新興重劃區跨越北區、北屯區，面積約102.5372公頃，以西為捷運紅線鐵路高架化與太原車站，以北為12單元重劃區與松竹商圈、以東為大坑風景區與14單元重劃區，以南為太平新光重劃區與九期重劃區。
今天參加單元13位重劃會投票權人共有1256人，歷經3小時會議，順利選出9名理事、3名監事，當選名單獲867人同意，同意率68.15%，同意面積占重劃區總面積79.05%，獲多數地主支持與認同，其中地主之一的湯明厚以817票、占出席率94.23%當選新任理事長，獲土地所有權人的支持。
片段的新聞資料顯示，這是一處整合多年的自辦重劃區，地主人數眾多，主導者與部分地主顯然意見不一，互信基礎薄弱。當地主訴求法院撤銷重劃程序，法院只能從程序證據進行判決。程序有瑕疵，所以重劃無效。重劃無效代表私人投資開發無法進行，私人投資無法進行代表區內公共設施用地無法移交市政府，區內可建築用地無法有效利用。
誰是贏家?看起來沒有，重劃會輸，提訟的地主也輸，因為重劃目的無法達成。
我們要問: 地主為何提告?他們想要公平正義嗎?還是他們想要阻止不當的重劃分配結果?如果是前者，最好的方式是廢除都市計畫，讓開發歸零，而不是訴求重劃程序瑕疵。如果是後者，重劃程序瑕疵導致的結果是，沒有公設，也沒有可建築用地。
還有第三條路嗎?理論上有，反對的地主自行籌組重劃會，設法先籌錢取得主導權，並且提出更公平的分配方式。這條路好走嗎?沒人知道，因為好像沒被使用過。反對者不一定有能力變成開發者。
怎麼辦?持續在法院攻防，讓律師賺取鐘點費，到頭來，答案還是，沒有開發。
既然源頭在都市計畫主要計畫核發的發展權，怎麼我們老是聽到重劃訴訟，卻聽不到廢除都市計畫?怎麼沒有人提案地方都委會，廢除該地區發展權，回復成農業區。
當反對者持續透過法院程序阻擋重劃案的進行，同意開發地主的權益，誰來保障?他們的土地擁有發展權，卻因為重劃工程無法進行，導致發展權延後取得，他們的損失，誰來承擔?
重劃只是實踐都市計畫的工具，真正的焦點應該是弱勢被排除、被犧牲該提出的救濟與安置措施，而不是地主分配公平性，是嗎?對部分地主而言，分配永遠不夠，想分配多一點是人性，果真如此，是否在重劃條例新增一條，主動減低公共設施負擔，增加分配額度的條款。
公共設施用地負擔變少，地主分回土地自然變多。至於，公共設施太少的地區，地價漲幅必然受限，到頭來，多分到的土地，增值低，也是地主的共同宿命。
真正的議題是重劃嗎?
事後看來，問題出在後期發展區只有住宅區，缺乏產業用地供給，這或許才是台中人應該關心的課題。
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