2021/10/14 新聞出現令人心酸的畫面，一棟40年，曾經繁華一世的住商大樓，因為一場大火，造成46人死亡、41人輕重傷，這是高雄都市發展史上的大事，我們可以從中學到甚麼教訓?如何往前走?
城中城產權複雜，光土地地號就14筆共139個地主，且分成「有土地有建物」、「有土地沒建物」及「有建物沒土地」產權三種類型。雖然有土地者較多，但許多住戶意願不高，加上缺乏管委會溝通。以至於前後至少6家建商嘗試整合均失敗。賠錢生意沒人做，到最後只剩下中央及地方政府角色能被期待。
進一步資料顯示，城中城最特殊之處，是地上權與土地所有權人分開，40年前五大家族買地開發，但只出售地上權，再經多年演變，目前的所有權人，根據根據市府內部資料，地主有110人、其中11人有地無屋，屋主有376人，其中271人有屋無地。不過若根據大樓內部資料，城中城土地8百多坪，地主約140人；建物約6千坪，約470住戶。兩筆資料數字有落差，但也更凸顯城中城產權複雜的問題。
城中城大樓的新與舊
根據報導，城中城大樓於1981年核發使用執照，是棟地上12樓建物，約有208戶，當時地下1樓是商場與歌廳，1至4樓做為商場、5至6樓是電影院，7至11樓為住家，12樓是餐廳。大樓位於第四種商業區土地，基地面積約843坪。區公所推估含租戶約有120戶入住其內。另一資訊顯示:城中城大樓1977年10月開工至1981年1月核發使用執照。
住戶回憶，當年因鹽埕區仍是高雄最繁榮的行政區，大樓曾風光一時，商家及電影院的生意都非常好。 在30年前，它曾是最高市繁華大樓，全盛時期餐廳、舞廳、影城、妓女戶進駐，小小1坪精品櫃位要30萬元，套房一戶更達百萬；17歲便在該棟大樓餐廳當學徒，今年已56歲的毛先生指出，過去這裡是鹽埕區最熱鬧的地方，當時1樓商業空間擠滿店家，有殺蛇的、賣藝品的、開妓院的，電影院播放當時院線片，生意好的不得了，那時1坪櫃位要30萬，樓上套房也要高達120萬元，然而後來沒落了一大段時間，歷經10多年治安黑暗期，吸毒的、賣淫的都跑來這大樓，甚至也常有半夜被追債跑路的趕忙離去的住戶。
高雄市長陳其邁在火災發生清晨5點趕抵現場，府北里長林傳富說明火災現況，陳其邁市長當場指示消防局、警察局全力搶救受困住戶。陳其邁表示，由鹽埕警分局偵查，不排除人為縱火，持續釐清真相，城中城大樓自1995年起列管沒有管委會，將追究消防安全設施有無不法。
鹽埕區的新與舊
從都市計畫圖可以看出，城中城大樓所在鹽埕區與緊鄰的前金及新興區構成大面積CBD，是為高雄市最密集的商業中心，住商活動繁榮，且與三民區火車站前後及苓雅區中央公園形成一個超大區塊生活圈，這個地段與愛河出海口港灣區近年來出現劇烈變動，原本封閉的愛河已經成為可親近的帶狀藍綠特色區，夜間活動尤其明顯，透過環狀捷運網，整體商業活動正逐漸往碼頭區移動，導致新舊融合銜接出現難題。
新，需要商業人潮支撐，也因此捷運站周邊變成重要節點。舊，變成居住場所，商業價值降低，更新日益困難。就在這片大面積商業區中間，我們發現缺乏服務性公共設施，尤其居住需要之鄰里性空間，例如小公園等，除非區內中小學空間能夠轉型解放，否則商業區轉型以居住為主之社區將出現困難。
新舊轉換形成的住商混合，正在尋找新的定位，這或許也是陣痛期。
老屋重建，還是整建?
面對私人產權複雜問題，很多人會在類似事件後貿然倡議加速老屋改建，這種將問題簡化的倡議，可能要三思。
老屋可能是危屋，也可能只是缺乏管理，沒有人會想在類似城中城大樓中過生活，但是，既來之，則安之，重建需要私人資金挹注，更需要細膩的社會關懷體系負責安置等事宜，每個個案的背後都有家庭故事，也有社會黑暗處。重建可以解決硬體困境，但是缺乏軟體配套的重建其實只是將集中性問題打散，幫助有限。
老屋整建可能嗎?當然，只是前提錢從那裏來，難道真的只有政府資金可以調度嗎?答案是否定的，老屋整建應該更緊密地與民間慈善及社會基金結合，小錢本來就可以立大功，有時候老舊電線重拉、定期油漆粉刷、定期垃圾清運及志工管理人員進駐等做為可發揮的效果遠大於拆除重建，值得各界重視。
高雄悲劇現場何去何從?廣場化、設置加倍容積移轉重建基金
843坪商業區土地，土地上的大樓已然40歲，如今在大火摧毀下更形老態龍鍾，無辜的受難者在此安息，令人不捨。面對土地產權與房屋產權分離之困境，城中城大樓所有權人及住戶如何走出困境，找到新方向。
怎麼辦?個人有幾點建議:
1. 原地廣場化: 將城中城843坪商業區基地及周邊老舊大樓社區一併指定為優先更新單元，考慮將嚴重損毀之城中城大樓拆除，優先變更為廣場用地，並在原地設置都市重大事件紀念地景，化悲傷故事為地區創生的力量。(843坪，公告現值每坪約20-25萬元，以每坪30萬元，地價約2.5億元)
2. 加倍容積分派、分離住戶與地主權益: 以眷改基金改建為範例，透過都市計畫手段，增加城中城商業區容積至少一倍630*2)，換取異地改建資金，並以優先安置原住戶、優先分配既有產權人為重要目標。增加之容積做為可移轉之容積基金(Double Fund)，短期內支應現住戶租金補貼，長期作為改建分配之投資基金。(0.5容積為住戶基金，0.5容積為地主改建基金)
3. 設置老人住宅專案辦公室，主動輔導並協助老人及弱勢承租合宜住宅，強化住宅法避免住宅歧視的執法強度。
2021年11月11日
高雄市長陳其邁於11月11日宣布，城中城大樓經3大公會聯合鑑定為危樓，須立即拆除，市府將依法公告強制拆除，並提出「公益性跨區區段徵收」方案。
該方案將把城中城街廓改建為公園，視為鹽埕舊城區新生的起點；另以七賢國中舊校址東側約1.2公頃土地，做為區段徵收抵價地及社會住宅基地，保障原住戶及所有權人的居住權及財產權。
「公益性跨區區段徵收」方案，可以取得社會住宅用地，讓無房無地者可優先安置於新建社宅、有房者可依重建造價，以一坪約11.4萬元領取救濟金。領取救濟金後，如無房屋者，可入住社宅；而土地所有權人可選擇領取現金或配地於七賢國中舊址，充分保障相關權益人的居住權及財產權。
高雄市政府指出，將透過都市計畫變更，將城中城現址變更為鄰里公園，面臨城中城大樓周邊第一排建築物，也一併進行牆面整建維護更新，蛻變為鹽埕舊市區新生的起點。
至於愛河對岸的七賢國中舊校址，規劃為區段徵收抵價地配地及社會住宅基地。市府將與國家住宅及都市更新中心合作，興建600戶社會住宅，優先供城中城大樓無房屋所有權的住戶租住。
高雄市副市長林欽榮今天指出，城中城大樓產權複雜，包含有房有地的土地及建物所有權人共390人，地主約118人。地政局團隊自11月15日起，廣泛蒐集全數土地所有權人及建物所有權人意見，由於所有權人住在高雄、台南、屏東縣等多地，地政局長陳冠福親自帶著近60位人員，南北奔波、挨家挨戶拜訪說明。
林欽榮透露，訪談間，多數地主擔心土地徵收價款過低，遲未接受，地政局立刻委託不動產估價師公會，由公正第三方指派3家不動產估價師事務所，進行土地鑑價，提送完整詳細估價資料，快速回應地主潛在憂慮。
經過2周訪查，目前已回收324位意願調查表，回收率高達83%，區徵方案範圍內土地所有權人共118人，同意區徵者95位，超過80%；若以土地面積統計，同意面積總計也超過80%。
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