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京華城開發案爭議大事記，中央社

本案核心爭議在於基準容積認定，京華城代表長期認為工業區變更為特商三區後基準容積應該大於560%，台北市政府則認為認為應該是560%打七折，後來監察院糾正後才改為560%。

爭議焦點，少人討論 (2013年5月新聞)

對於京華城爭議，台北市都發局總工程司高文婷說，民國八十年公告都市計畫變更後，也一併將十七位地主持有地變更為商業區，無論任何都適用，至於京華城與私地主間糾紛屬私權，市府管不到。

二○○一年落成的京華城購物中心，曾創下從工廠改建百貨首例，都發局去年證實，京華城確實探詢尋求轉型，預定把三成的商場變住宅。

台北市議員陳孋輝指出，威京公司開發京華城時，當時北市府要求捐地三十％，並捐贈二億二千萬元回饋金闢建公園及台北偶戲館等設施，才順利成為第一宗由工業區直接變更為第三種商業區的案例。

陳孋輝表示，當初北市府通過變更地目的基地，包括現在八德路四段、東寧路、八德路四段一○六巷所圍地區，也就是早年唐榮鐵工廠的土地，如今無端成為京華城被告的十七個私地主，就住在此基地旁，但並未參與京華城「捐地換變更」的計畫。

陳孋輝表示，當時該基地由工業區變成商業區，除了捐地，還必須繳回饋金，京華城為了迅速順利，竟然擅自未徵得十七戶私地主同意，就依土地持分比例向市府「代墊」回饋金。

以八德路一○六巷一號四層樓公寓、住了四十多年的黃老太太說，他和兩個兒子共擁有四間房，基地並不在早年唐榮鐵工廠範圍內，卻只因市府要求財團「整地開發」就被劃入，「我看到訴狀嚇了一跳，京都公司竟然要求我們要付近四千萬元的代墊金。」

陳孋輝表示，八十一年到八十二年期間，當時威京開發公司找小地主協調，期間市府畸零地調處委員會也記錄，私地主都無意共同開發，威京也從沒拿過同意書，但市府在八十二年七月卻准許威京合併公有擬合併地，「都市計畫變更已淪為不肖財團的提款機。」

宋堃仁解釋說，京華城進行土地變更時，京都建設尋求收購區內的全部土地，但二、三十個地主坐地起價，北市府同意仍可進行土地變更，京都建設等於代替那些沒有同意合建的小地主捐地。

大事記

-1987年威京集團以15.3億元買下原本打算變更為住宅區未果的第三種工業區土地

--1991年2月13日，京華城申請由工業區變商業區，捐贈基地面積30%作公園廣場用地，計畫書記載容積率是依整個基地面積計算為392%（560%乘70%），允建樓地板面積不低於原申請執照樓地板面積（12萬284.39平方公尺）。

--2001年10月24日京華城開幕啟用，2019年11月30日關閉，共計營業18年。

--2018年1月18日，監察院自102年起9次函詢台北市政府都市計畫事宜並提調查報告，105年提糾正意見、106年質問再提審核意見，北市府依監察院糾正及審核意見辦理都市計畫變更，並刪除保障樓地板面積規定，且載明容積率為560%。

--2020年3月17日，京華城向時任台北市長柯文哲陳情，提3項內容包含，80年都市計畫保障權利應包含容積率560%、大街廓整體開發、允建樓地板面積不低於原申請樓地板12萬284.39平方公尺。柯文哲19日交辦都市發展局。

--4月15日，台北市都市發展局簽呈柯文哲，請求核示土地使用分區管制細部計畫案內刪除「允建樓地板面積不低於原申請樓地板12萬284.39平方公尺」，提北市都市計畫委員會研議，柯文哲親核專簽核准此案送都委會。

--5月21日，台北市都委會第765次委員會議研議案，決議組京華城案專案小組。

--6月20日，台北市都委會第一次專案小組會議。

--6月23日、7月1日，應曉薇替京華城在議會辦公室召開2場協調會，後續出現「方案4」進台北市都委會審議。

--7月16日，台北市政府與京華城的行政訴訟結果出爐，市府勝訴，京華城提上訴，台北高等行政法院駁回判決京華城允建樓地板面積12萬餘平方公尺為一次性保障。

--7月30日，台北市都委會第768次會議，針對法定容積率560%無異議，尊重陳情單位與市府所提「方案4」，並送大會研議，「方案4」內容是為發揮此基地可帶動松山地區特殊性，可申請包含智慧建築等獎勵項目等，但相關容積獎勵項目應符合公益性與對價性等通案原則，並依都市計畫法規定及程序辦理。

--8月19日，京華城函送都市計畫變更草案給台北市都發局，引用都更容獎辦法爭取容積獎勵。

--9月21日，台北市都發局退回草案要京華城釐清引用法令條文的適法性。

--10月12日，台北市都發局召開「為京華城公司提出修訂細部計畫案土地使用分區管制規定以增列相關容積獎勵項目」專家學者諮詢會議，要求刪除容獎項目或額度等。

--10月26日，京華城函送修正後都市計畫變更草案給台北市都發局。京華城都市計畫審議期間，歷經2次專案小組及2次委員會審議。都發局隔天依都市計畫變更程序公開展覽，包含獲容積獎勵20%、容積獎勵加上容積移轉以基準容積50%為上限。

--11月11日，柯文哲親自簽核京華城都市變更計畫公告。

--11月17日，北市府公告此案公開展覽30天。

--2021年9月9日，京華城案通過第783次北市都委會決議修正通過。

--11月1日，申請單位京華城提案前，經北市都委會研議，市府受理後經專家學者諮詢會議，後續公告實施京華城細部計畫案。內容為申請單位依都市計畫法第24條提修訂都市計畫，訂定容積獎勵20%，因此，法定容積560%加容積獎勵20%為容積率672%。

申請單位另辦理容積移轉30%，總容積率達840%，也就是法定容積560%加容積獎勵112%與容積移轉168%。

--2024年1月29日，監察院糾正台北市府在欠缺法令依據創設容積獎勵項目。

2024年1月24日，監察院新聞稿，監察委員：林盛豐、蘇麗瓊

臺北市政府於110年11月1日公告核定「修訂臺北市松山區西松段三小段156地號（即京華城購物中心原址，面積16,485㎡）第三種商業區（特）土地使用分區管制規定細部計畫案」，在欠缺法令依據之下，逕自創設所謂「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，給予按「第三種商業區」之基準容積率（上限為560％）外加最高20％之容積獎勵，換算給予獎勵之「容積樓地板面積」高達18,463.2㎡（16,485㎡×560％×20％），約5,585坪（如另加計按之後建築執照實設總樓地板面積比例推算之免計容積部分，則可增加之樓地板面積合計恐高達約10,265坪），不僅逾越（牴觸）上位法規「臺北市土地使用分區管制自治條例」第25條與內政部訂定「都市計畫細部計畫審議原則」第8點之容積率上限規定，且給予之容積獎勵額度與申請人貢獻（負擔）程度之間亦屬失衡，難認有該府宣稱之所謂「對價性」，足見本件容積獎勵細部計畫修訂案之規劃提案、審議及核定過程，均有重大違失。監察院內政及族群委員會於113年1月16日通過監察委員林盛豐、蘇麗瓊所提出之調查報告，並決議糾正臺北市政府及所屬都委會與都發局。

（背景）本案緣自京華城購物中心原址是在80年間基於開發許可及土地變更回饋精神，以捐地三成等附帶條件，由「第三種工業區（工三）」變更為「第三種商業區（商三）」（80年公布之都市計畫書，記載捐地後所餘七成「商三」土地之容積率是按該計畫書附件之「面積比較表」所載560％計算，並未記載按392％計算；392％是把捐出的公園、廣場納回分母計算的「粗容積」），並獲120,284.39㎡「允建樓地板面積保障」（以捐地後所餘七成「商三」土地為分母，換算容積率為646％；當時主要是考量本案土地於80年「工三」變更為「商三」前，已申請允建樓地板面積為120,284.39㎡之工業大樓建築執照（註1），並於90年間完成「實設容積樓地板面積」高達111,919.11㎡之購物中心（換算實設容積率為678.91％）。但是臺北市政府（都發局）之後卻一再曲解其捐地後所餘七成之「商三」土地容積率為392％，經過監察院於105年1月7日糾正及106年6月8日質問後，臺北市政府已於107年1月18日公告細部計畫修訂案，釐清並認可容積率確實為560％（同時刪除「允建樓地板面積保障」），此部分確已無疑議（註2）。

監察委員林盛豐、蘇麗瓊調查發現，依臺北市政府、內政部及監察院諮詢專家學之見解，前述「允建樓地板面積保障」（換算容積率為646％），本質僅屬一次性保障，亦即京華城購物中心原址重（新）建時，不能再次適用該「允建樓地板面積保障」，而須回歸適用「商三」法定基準容積率上限之560％。但京華城公司卻向臺北市政府爭取再次適用此一「允建樓地板面積保障」以進行重（新）建（京華城購物中心實際於110年拆除），之後遭臺北市政府駁回。京華城公司如堅持上述主張，自應提起行政救濟，而不應以法外創設（無法令依據）容積獎勵的方式來爭取。事實上，京華城公司確實也在107年間提起行政訴訟，主張再次適用「允建樓地板面積保障」，但該公司卻在臺北高等行政法院109年7月16判決（法院也認為僅是一次性保障（註3）駁回訴訟（京華城公司敗訴）前的109年7月3日，另再循都市計畫法第24條規定自提細部計畫修訂案，用以爭取本案560％×20％容積獎勵；而臺北市政府竟然也配合受理，既無視本案容積獎勵法令依據之適宜性（詳後述），也未先審核此一容積獎勵的單一基地人民自提細部計畫修訂案之提出，究竟是如何符合都市計畫法第24條所定「配合當地分區發展計畫」的先決要件，顯有不當。

監察委員進一步指出，「臺北市土地使用分區管制自治條例」已明定，「第三種商業區」除循該自治條例第11章「綜合設計放寬與容積獎勵規定」申請而得核給容積獎勵之外，均應受該自治條例第25條所定「第三種商業區」容積率不得超過560％的限制；又內政部訂定的「都市計畫細部計畫審議原則」第8點也特別規定，細部計畫內住宅區及商業區的容積率不得逾越都市計畫法省（市）施行細則或土地使用分區管制規則之規定。但本案容積獎勵，既不循上述自治條例第11章之容積獎勵專章申請；也缺乏其他法令依據；而臺北市都委會竟然僅基於「公益性」與「對價性」的考量；且無視本案不是都市更新案件，與都市更新性質也不同，就逕行參採都市更新建築容積獎勵辦法所定的「綠建築」、「智慧建築」、「耐震設計標章」等獎勵規定，法外創設所謂「韌性城市貢獻」、「智慧城市貢獻」及「宜居城市貢獻」等獎勵項目，給予按「第三種商業區」之基準容積率（上限為560％）外加最高20％的容積獎勵，換算獎勵「容積樓地板面積」高達5,585坪（如另加計之後建築執照的免計容積部分，樓地板面積合計恐高達約10,265坪），該容積獎勵明顯逾越（牴觸）細部計畫上位法規，確有重大違失（註4）。

監察委員再強調，當初臺北市都委會及該會專案小組等相關會議審議（研議）本案容積獎勵時，即有多位出席委員、專家學者乃至臺北市政府法務局人員，提出本案容積獎勵適法性及缺乏法令依據之質疑。另外，監察院於調查過程也詢問內政部（都市計畫法中央主管機關）相關人員表示：容積獎勵按理說都要由法律來明定；本案建築基地允應依上開自治條例11章規定申請容積獎勵；本案於細部計畫書創設容積獎勵規定與該自治條例規定未符。監察院諮詢專家學者也同樣表示：本案容積獎勵缺乏法令依據；未符法律保留之重要性保留原則；逾越（牴觸）細部計畫上位法規。可見本案容積獎勵確有違失。

此外，本案除有上述法令依據不足並逾越（牴觸）上位法規的違失外，對於申請人之貢獻（負擔）程度（如附圖）與其因上開容積獎勵所獲得高達5,585坪「容積樓地板面積」（如另加計之後建築執照的免計容積部分，樓地板面積合計恐高達約10,265坪），二者之間也明顯失衡，實在令人難以認同本案有臺北市政府宣稱的所謂「對價性」，但是臺北市政府及所屬都委會卻疏未於審議過程確實評估，並據以詳載於都市計畫說明書，就草率核給本案容積獎勵，也有明顯疏失。

監察委員最後補充說明，臺北市政府人員到監察院接受詢問已表示：本案是先經臺北市都委會審議程序審議通過，以參採「都市更新建築容積獎勵辦法」，創設所謂「韌性城市貢獻」等三項獎勵項目，據以核給20％容積獎勵；臺北市政府往後必需要檢討，一定要有一個通案的原則，以利往後的審查等語。

註1：按「工三」容積率上限為300％，之所得申請120,284.39㎡之工業大樓建築執照，係因當時有申請相關容積獎勵之故。
註2：請參閱監察院（105年糾正案文）、臺北市都發局（107年都市計畫書）網站相關資料。
註3：109年7月16日臺北高等行政法院107年度訴字第1206號判決已詳為論述「允建樓地板面積保障」僅為一次性保障，不能再次適用，主要論點是京華城購物中心已於90年間興建完成並營運，其「允建樓地板面積保障」所欲保障之權益當認已獲實現……(請參閱上開判決書及監察院糾正案文)。又本案容積獎勵案於後續經臺北市政府110年11月1日公告核定確定後，京華城公司就在111年7月19日撤回其已上訴最高行政法院的「允建樓地板面積保障」上訴案。
註4：本件容積獎勵的人民自提細部計畫修訂案，經臺北市政府於110年11月1日公告核定後，臺北市都發局之後也已依該容積獎勵內容，於111年10月18日核發建築執照，預定興建1幢4棟地上19層地下7層，共26層253戶；基地面積16,485㎡；總樓地板面積254,527.43㎡。

未來京華城商辦