都市發展似乎被釘在一個週期上，從無到有，由盛到衰，從繁榮到蕭條，繁榮的時候，大家都很忙，忙著賺錢，忙著展店擴充，招募新血，直到那一天悄然來臨，人潮不在了，車站空蕩蕩，街道路燈壞了沒人修，犯罪人口日益囂張，窗戶破洞補上木板，房子火災後現場直接凍結，任其毀壞。
這個週期到的時候，有人走、有人留下，還是有人搬進來，人口組成的更替造就了都市再生的困難與契機，困難之處在於留下來的人口與新進來的人口資源可能有限，心有餘力不足，契機在於，租金下降了，房價沒市場了，谷底翻身變成共同的期待。
地方政府?在都市再生議題上，地方政府，甚至中央政府扮演很曖昧的角色，一方面是政治使然，支持者在郊區、在新市區，選票代表力量，都市資源當然往人口集中的地方流動，蕭條的市區就好像下水道一樣，做了也沒政治效益，頂多嘴唇服務罷了。
中央政府拼命蓋公路、高速公路，當然會把人口拉出舊市區，這幾乎是多數國家在大戰後的宿命，台灣的都市，尤其大都市如北高台中等，也難倖免。蓋公路衝擊火車運量，也激發不同型態的消費模式，舊市區的擁擠與老舊，即使手藝一流，還是無法抵擋來自新市區的挑戰。
都市核心區就這樣進入蕭條期，百貨公司出走、戲院關門、餐廳打烊，連夜市人潮與買春人口也跟著出現不穩定的狀態。
都市更新、都市再生、都市軸線翻轉，這些術語的出現一方面令人納悶，都市再生所指為何?重劃區的新建築一棟又一棟，看起來既現代又好用，都市活得很好啊，很多人會這麼問。為什麼都市再生與更新只適用破舊的市區呢?放棄不就好了，打掉重練才有競爭力，不是嗎?
可是，都市核心區通常是都市起源地，充滿歷史文化與人文故事，放棄了，很可惜，很多人會這麼認為。於是，一波又一波，不穩定的市政資源開始被移轉到舊市區，從環境整治到建物改建，再創另一個有競爭力的舊市區在很多都市展開。
複雜的地權與產權，狹小的街道巷弄，真的要重建改造，工程確實浩大，比起郊區的大面積素地，在舊市區蓋房子簡直是一次又一次的戰役，讓很多人卻步不前，這是事實。
在有些都市，透過公家或私人部門的創意再造，例如台中的宮原眼科，也讓人看到都市舊風貌注入新生命的喜悅，於是，旅館改裝、背包客、老屋整修，共享空間、創意工作室前仆後繼現身，都市核心區終於讓人看到新希望，真好，是嗎?故事結束了嗎?原本被壓低的租金終於開始高漲了，房東與屋主開始詢問改建的行情，這就是再生嗎?
老舊市區的地主與屋主，甚至承租戶，真的想保留老屋，再創人文歷史高峰嗎?老屋翻修選項真的是主流嗎?曾經入流嗎?核心區曾經存在、繼續存在的人文歷史資產是誰的資產，還是負擔?資產與負債的計算只能從建物估價開始嗎? 有形與無形的資產如何被看到?
都市再生運動如果造就的只是回防的屋價與地價，受益的是誰?受害的又會是誰?同理推之，把屋價與房價打入冷宮所創造的假象，可能維持下去嗎?
都市再生真正的內涵是發現公共性，一種大家共同擁有的感情連結，這才是無價之寶。
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