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2010年公平交易委員會判決書:

行政院公平交易委員會決議，佳陞建設股份有限公司 (下稱佳陞公司)、新開創廣告有限公司 (下稱新開創公司) 及新發現實業有限公司 (下稱新發現公司) 銷售「四季山莊」建案，於廣告宣稱「在大湯屋洗個有view的貴妃浴」、「生活最大享受是平躺專屬湯屋泉水中」、「箱根男女湯屋」及「六星級箱根湯屋」等語，就其商品之內容為引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，爰命渠等自處分書送達之次日起，立即停止前揭違法行為，並處佳陞公司新臺幣20萬元罰鍰，新開創公司及新發現公司各8萬元罰鍰。

公平交易委員會表示，佳陞公司、新開創公司及新發現公司銷售「四季山莊」建案，於摺頁廣告載有「在大湯屋洗個有view的貴妃浴」、「生活最大享受是平躺專屬湯屋泉水中」、網站廣告載有「箱根男女湯屋」及影音廣告載有「六星級箱根湯屋」等語，雖佳陞公司表示，前揭廣告用語之意涵為建案中四季會館設有「箱根男女湯屋」，係仿照日本泡湯情景而設，非專指溫泉，惟查各該廣告雖未直接使用「溫泉」用語，然所使用「大湯屋」及「箱根湯屋」等表示，已足致使人與提供溫泉之泡湯場所產生聯想，且摺頁廣告併載有「生活最大享受是平躺專屬湯屋泉水中，一面眺望如詩如畫的山嵐，一邊讓熱騰騰水氣讓身體毛細孔暢快呼吸」，「湯屋泉水」一詞亦已暗示於四季會館中所供應者為泉水水源，則依一般交易相對人之普通認知，已足以誤認案關建案四季會館中湯屋所提供者為溫泉法所定義「自然湧出或人為抽取」之溫泉。案經公平交易委員會現場調查，四季會館確無供應溫泉之事實，且佳陞公司亦表示「四季山莊」建案並未取得溫泉水權，可認於廣告製作使用時，案關建案並未規劃提供溫泉水源。是以，佳陞公司、新開創公司及新發現公司銷售「四季山莊」建案，並未規劃提供溫泉水源，卻於廣告為引人錯誤之表示，而其行為並將導致市場競爭秩序喪失原有效能，使競爭同業蒙受失去顧客之損害，而足以產生不正競爭之效果，核已違反公平交易法第21條第1項規定。

寶佳建設的造鎮計畫: 非都土地的冬天

緊鄰頭份竹南都市計畫區及頭份交流道特定區計畫，為什麼建商，尤其是北部的建商總是喜歡在都市邊緣找便宜的山坡地，透過變更將其轉變為大型造鎮計劃呢?這是北部建築文化的精髓，還是盲點?來自桃園的寶佳集團旗下有40多間建設公司，其中的佳字輩佳陞建設是四季山莊的主要開發商。

在網路上找到一份2012年的文宣: 

全區五大管線地下化，光纖寬頻。已興建總戶數約325戶，已銷售約307戶，可售戶數約15戶。基地鄰近文中/文小預定地，獨立會館(四季山莊會館)4,000坪內有SPA、泳池、健身房、養生紓壓館、宴會廳等設施，造價約1億，供社區住戶使用。

佳陞建設「上青城」(四季山莊No.6)座落頭份鎮花園東路（頭份交流道往三灣方向，高鐵軌道下左轉）；接待中心位於花園東路28號。全區基地面積約149,000坪，土地使用分區為山坡地保育區丙種建築用地，本區（上青城）總銷約3億，規劃地上3.5層、無開挖地下室、總戶數76戶零店面、前院停車2車位之獨棟、雙併式透天社區。建約64～100坪，地約47～72坪，4～5房。建議售價每戶約798萬（廣告戶）起。

10年前的八百萬有找，看起來是想吸引部分中產階級逃離都市的文宣。10年後呢?這處大型造鎮計畫有成功嗎?房屋賣出後，住戶們真的有能力管理嗎?糾紛多嗎?公共設施，花園廣場、運動公園、水景造林，還在運作嗎?

50公頃的丙建社區?誰核准的?成功了建商賺飽，失敗了呢?算誰的?

這是大哉問，沒有人想要失敗。重點是，當主管機關核定這種逃離都市，回歸山林的土地變更案時，成功了，可能皆大歡喜嗎?失敗了呢?誰來收尾?已經買房子的個體戶，已經被騙出都市的中產階級真的有能力對抗大鯨魚嗎?

先在非都變更便宜的山坡地為可建築用地，然後再利用都市計畫區農業區為其量身訂做一個中小學用地，由政府買單，這種生意模式，看了實在令人生氣。搭便車至此，實在令人無言。

這種案子，有沒有可能還是現在進行式?令人擔心。

時間回到2006年3月: 2300戶造鎮計畫

隨著新竹科學園區規模逐步擴張，全台購地動作最積極的寶佳機構，除了在竹北、新竹市外，日前更著手新竹科學園區外圍城鎮的開發計劃，旗下佳陞建設總銷200億元山坡地造鎮開發案「四季山莊」準備啟動，預計規劃2300戶透天別墅，3年內完成分期開發，手筆之大近年少見，挾低價優勢，預計為竹南、頭份房市掀起熱潮。

寶佳日前取得之16萬坪建地，將分成8期18區，預計3年完成開發成大型別墅社區。寶佳先以低總價產品測試市場溫度，率先公開的第1期「哈佛區」、「牛津區」規劃約200戶、總價600~900萬元連棟、雙併透天別墅，之後將陸續推出總價較高的透天別墅，最高總價達2000萬元。

負責銷售「四季山莊」的新高創廣告專案經理張志偉表示，寶佳希望在頭份打造另一個青草湖，目前新竹青草湖周邊房價每坪約14~15萬元，頭份距竹科約10~15分鍾車程，每坪11~12萬元房價，極具競爭優勢。

15年後，2021年文宣

這是2,300戶別墅群應該有的景觀嗎?

展望與期待

土地計畫屬性變更非同小可，變了，價值跟著改變，對供給者與地主而言，當然加分，但是對地方發展及消費者而言，稍一不慎，就是災難與負擔的開始，而且尾大不掉，很難挽救。面對這種大型變更案，要求提撥一定比例土地增值利益及社區維護經費是重要課題，值得各界重視。

一個大型社區示意圖，畫了15年，還在顯示國中小預定地，這也代表規劃單位及地方政府的失職，有需要早該準備，沒需要，當下立斷，要求變更的土地收回機制，或者恢復原分區，才是正道，這也是縣市國土計劃檢討應該要面對的重要課題。減不斷理還亂，類似四季山莊這種怪獸，變形金剛，應該在不影響現住戶權益下，斷然與開發者對決，早早了結之。