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在市場機制下，投資是滿足供需平衡的重要工具，生產端的投資有重要前提: 報酬 reward，沒有報酬，何來投資?沒有投資，何來供給?沒有供給，何來需求滿足?這樣的循環構成了資本主義完美的運作。

公共建設投資呢?政府投資水溝建設，預算編了，錢花光了，根本沒有報酬可言。沒有報酬代表自償率是零，照理說，根本不應該有此建設，不是嗎?

答案當然很明顯，公共建設與私人投資有結構性差異，市場慣用的自償率只是財務名詞，在公共建設部門，自償率只是其中一個變數，在報酬的框架下，使人民免於淹水之苦、穩定地區房價等效益也在衡量的天平上。

定義自償率

促進民間參與公共建設法實行細則第三十二條第一項定義，自償率為：營運評估年期內建設計畫與附屬事業各年現金淨流入現值總額與工程興建年期內所有工程建設經費各年現金流出現值總額之比值。

這個比值應該要多少才算合理? 一般公共建設之投資多屬服務性與政策性導向，大多無法由營運的收益償付初期建造成本，所以政府部門除透過預算編列，無償提供資金補助，以使投資的建設計畫能達到整體財務可行的底限，並藉由大眾運輸導向的開發（Transit Oriented Development，TOD）及租稅增額財源的機制（Tax Increment Financing ，TIF）等方式挹注計畫資金以提高自償率，自償率愈高，計畫營運之淨收入可償還初期建造成本比例愈高。

自償率的迷思

當交通專家聚在一起反對某條捷運建設，通常會出現的語彙是: 蓋那條捷運根本是賠錢貨，財務無法自償，計畫不應該通過。

當住宅專家聚在一起反對某件社會住宅建案，即使土地成本應該被大量壓低，一看到租金收入與支出無法平衡，還是會冒出那句話:  這案子根本沒有自償率，不應該興建。

當類似意見出現的時候，我們應該如何面對?看看媒體人周軒在2020年時怎麼看自償率這件事:

「自償率」是一個很奇妙的指標，本來它只是用來衡量公共工程可行性的幾個重要指標之一，意義是計算公共工程「賺回」興建預算的比例，但曾幾何時，台灣評論一個公共工程到底值不值得興建，唯一的標準竟然剩下它？造成這股風氣的原因，大概是從2016年前行政院長林全推出「前瞻基礎建設」意圖解決台灣城鄉不均的問題時，被柯文哲與黃國昌為首的「新政治」代表用此來批評民進黨政府產生的效應，而的確在這一點上，民進黨政府是頻頻挨打，因為那些在雙北之外興建的公共建設，包括各地的捷運、鄉鎮停車場、生活圈道路、乃至於提供偏鄉接取網路的數位建設，每一項幾乎都不會有太好看的自償率，意味著政府投入的資金，幾乎是不可能拿的回來，所以，「債留子孫」、「浪費人民納稅錢」等口號，就變成了柯文哲及黃國昌等人拿來攻擊民進黨政府最好的口號。

問題來了，

但公共工程如果都僅僅只看自償率，或者把計算公共工程可以拿回多少投入的預算，放在第一位的話，不僅現在如台北捷運、台中捷運、高雄捷運等公共工程都不應該存在，甚至還會鬧出很多大笑話，例如柯文哲的明倫社會住宅。

根據台北市議員游淑慧及苗博雅，調閱台北市政府預算書發現，明倫社會住宅之所以會出現一個月四萬塊的天價租金，原因就在於台北市政府將建設經費和房屋、地價稅成本都算進去轉嫁承租人，如此一來，明倫社會住宅的自償率，竟然是驚人的102%！

這代表著台北市政府蓋了這一棟明倫社會住宅，不僅興建的成本可以完全回收，甚至還可以倒賺！然而社會住宅原意，是要提供青年及弱勢族群平價安全且品質有一定水準的居住空間，怎麼到了柯文哲的手裡，社會住宅竟然變成了從青年及弱勢族群身上賺錢的工具？甚至還有這些本來經濟就不寬裕的族群替台北市政府負擔地價稅房屋稅等稅賦，這簡直是豈有此理？

這樣的做法，台北市政府跟一般建商有什麼兩樣？

更令人震驚的是，依據台北市議員游淑慧取得，今年九月台北市政府市長室的會議結論，不只明倫社宅，包括大橋頭、金龍、木柵社宅，自償率都不低於100%為原則，換句話說，台北市政府不只想利用明倫社宅來賺錢，甚至後續的幾棟社會住宅，台北市政府都想要倒賺一筆，而無辜的台北市青年與中低收入戶，渾然不知自己竟成為台北市政府眼中的肥羊，原來，在柯文哲的眼中，「居住正義」是比不上「自償率」的。

因此，我們回過頭來檢視從四年前到現在，柯文哲及眾多新政治代表，慣性的以自償率來評比各項公共工程，並將所有自償率偏低的公共工程，一概貼上「蚊子館」、「消化預算」等負面標籤的行為，再看看柯文哲搞出來的自償率超過100%的社會住宅，我們就能明白，自償率絕對不是評估公共建設唯一的標準，甚至，我們必須說，公共建設其實並不能夠將自償率擺在第一位，因為公共建設肩負的目標，其實是「提供服務」，回本甚至盈利並不是首要的，而自償率還是一個很重要的指標，只不過把它當作唯一，甚至拿它當作衡量任何公共工程的好與壞，甚至蓋過公共工程原來必須肩負的目標時，就會鬧出像柯文哲社會住宅一樣的大笑話。

換句話說，自償率是雙面刃。針對高租金社宅，柯文哲被迫回應:

蓋社會住宅要考慮永續經營，去年的確有調整租金計算方式，因為過去蓋社宅時成本估計太樂觀，以健康社宅為例，106年時以為自償率有135%，到了109年時發現只有94%，因為民眾對於租來的房子不會特別愛護，還有颱風、地震、白蟻三大問題，建築物維護成本遠比歐洲國家高太多。柯文哲進一步指出，工程單價從103年至109年每坪成本漲了38%，若照一開始的蓋法，絕對蓋不到5萬戶的目標，蓋到一半一定破產。

他說，「我們當時很天真，以為8年可以蓋5萬戶，真的蓋之後就發現，沒有那麼簡單。」他在8年任內開工1萬3209戶，「差不多了」，但是因社宅達總戶數5%才會對房價有抑制效果，台北市總戶數約95萬戶，社宅目標就是5萬戶，希望下一任市長以務實的態度、踏實的速度，繼續蓋下去。

迷思一: 如果社會住宅興辦自償率可以高於1，何來政府介入空間。

迷思二: 因為自償率低於1，所以政府不宜介入過多，以免破產。

這些迷思的困境在於慣性引用財務自償率為公共建設衡量指標，忽略了自償率只是指標之一，而非唯一。

看看台北市2017年報告:

本市2018年興建2萬戶公共住宅之總經費約1,343億元(平均一戶成本約650萬元)，其中土地成本約363億元、興建成本約980億元，建請中央補助20%興建成本約196億元，以臺北市興建4年興建2萬戶及8年興建5萬戶公共住宅為目標，將具體提升全國公共住宅存量，以追上亞洲各國進度（韓國6.2%、香港30 %、日本6.1%）。其餘興建經費建請中央提供融資協助，透過擴大地方建設基金規模及長期低利融借舒緩地方住宅基金負擔。

這是發生在明倫社宅之前的研究報告，圖像很清楚，經費布局結構明確，怎麼會跑出一句: 差不多了?這是甚麼意思?應做為而不作為，這是甚麼政府?

社會住宅自償率的下一步: 社宅推動聯盟見解

各國興建社會住宅多始於「社會安全網」的概念，也就是透過住宅資源的直接供給，讓無法進入住宅市場的弱勢群體獲得居住保障。因此服務對象以弱勢群體為優先，直到社會住宅存量逐步提升後，才逐漸開放更高的所得分位，讓社會住宅的角色從「弱勢居住協助」轉變為「寬廣居住協助」。

但在台灣，「社會住宅該給誰住？」卻有著與各國截然不同且相當特殊的三個現象。

首先是「數量極少，照顧範圍卻極寬」。由於台灣遲至21世紀才開始興辦社會住宅，目前社會住宅存量極低（截至2020年6月，約佔台灣住宅存量 0.18%），但所要照顧的對象卻設定得極其寬廣。家庭年所得低於50%分位皆可以申請，入住標準幾乎與荷蘭、法國等老牌社會住宅國家齊步，也超越近鄰的日本與香港。1

其次，台灣社會住宅在入住標準照顧範圍極為寬廣之外，也設定特殊的「30%弱勢入住比例保障」，希望在保障弱勢居住權的同時避免標籤化現象。對比其他國家，均未見此一種針對社會住宅設定弱勢保障比例的作法，多以「等候名單」（waiting list）來開放符合社會住宅入住資格的民眾排隊等候入住。

最後是「弱勢租金偏高」的問題。台灣社會住宅租金是由估價師估算而來，以市場租金的7到85折出租，雖是低於市場行情，但對社經相對弱勢群族而言仍十分昂貴。對比日本、韓國、香港的社會住宅租金，多半是以「收入能力」來估算租金，計算後約為鄰近地區租金的3到4折。

一般而言，社會住宅作為社會安全網，首先考量的便是「救助性」，也就是要讓弱勢族群住得起，租金就勢必得相對低廉。也因此，興辦社會住宅的財務面設定，就注定無法透過租金自償。

我們可以看到，各國社會住宅都是在「非自償」的前提下——從早期政府的「直接補貼」，到晚近搭配的多元開發模式實現「交叉補貼」——來謀求財務的可持續運作。也就是說，社會住宅無法完全透過租金自償，必然需要補貼，差別僅在於公帑節省（Value for Money）效果。

基於此認知，社住盟建議:台灣社會住宅目前仍在數量發展的初期，必須堅持「弱勢住得起」此一核心價值，否則高昂的租金反而會排除真正需要社會住宅的群體。後續首要任務，就是盡速訂定「可負擔基準」，將目前的「自償性」角色認定，轉變為與國際接軌的「補貼性」。要達成可負擔基準的前提，則是財務策略的進一步深化，即以「都市再開發利得」與「稅制合理改革」雙管齊下。前者檢討台灣目前浮濫的容積獎勵與開發獲利挹注、交叉補貼；後者則是檢討目前過低的房地產持有稅，增加政府財源挹注，才能讓社會住宅政策穩健推動下去。

錯誤認知導致不當政策，地方政府推動社會住宅應該要有正確認知，圍繞自償率根本找不到答案，因為這是與社會住宅核心價值背離的思維。