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2024/2/1 台中市難得出現的細部計畫通盤檢討草案人潮，新聞報導指出: 商業集中區要求留設20%公共停車位、部分區域新增立體連通道，引起反彈。

水湳經貿園區通盤檢討涵蓋面積253.34公頃，說明會逾百人參與，都發局長李正偉表示，草案規畫公共停車位是是為提升地區停車空間使用效率、增訂立體連通道是便於人車分道、商業空間延續及高樓層發展。

1. 商業集中區留設20%公共停車位

台中市不動產開發商業公會建築法規委員會主委林丙申指出，此舉在住商混合大樓接受度不高，對社區有安全疑慮，也增加地下停車場的興建成本及工期，舉例5、600坪土地要增加近30個公共停車位，等於地下室要開挖到B6、B7，增加興建成本近千萬。

林丙申更指出，水湳經貿園區在土地徵收時已納入公共設施費用，現在增加公共停車位又轉嫁到地主，實在不公平，要求考量住宅大樓與一般純商辦大樓侷限性。

2. 部分區域新增立體連通道獎勵

中華民國建築師公會副理事長黃郁文直言，新增會展中心及轉運中心、經貿段6、8地號，與指定文化商業區留設架空走廊，根本不切實際，各棟建物完成時間不同，連通道如何連結，通道高度、水電如何銜接，獎勵容積也不夠吸引人，大多數地主不願提供空間再做連通道，要求能比照台北市規定。

3. 台灣塔設置地點從公園改到新增創研三分區

還有台灣塔（台灣智慧營運塔）移址後，容積率自200％調整至630％，黃郁文也提出，受限於建築技術新規則對高度有限制，其容積根本用不完。

解析與期許

這是二通草案，照理說是研發多時才推出的菜單(2022年公告、2024年1月開始公展)，初步看來，這是一份相當不嚴謹的草案。為何如此，不得而知。

1. 細部計畫草案對現況的描述很草率、很籠統。

計畫草案這麼寫著:

-本計畫區於區段徵收完成後，近年申請建造執照基地，主要集中在「文商段」的第一種及第二種文化商業專用區及逢甲與中國醫藥大學之文教區(三棟大樓2020年完工至今3年左右)，目前主要以中國醫藥大學水湳校區及河南路旁少數基地已完工使用中。

依102年至112年4月24日之都市設計審議資料，共有64件通過審議，其中有7案申請宜居建築之綠化容積獎勵、3件申請綠建築容積獎勵。本計畫區已提送都市設計之案件類型約31%為集合住宅案，約19%為店鋪與集合住宅案。

這句話說明了甚麼? 64件通過審議代表計畫區已經塞滿建物嗎?還是空蕩蕩?任何人走一趟此區就可以發現，除了中央公園及中國醫藥大學校園外，各大街廓只有零星開發案存在，分區開發比率竟然在通檢案沒有具體統計數字，連一張基本的土地使用調查圖及建物調查圖也缺席，實在令人傻眼。

其次，非住宅開發案只有兩件辦公室新建，等於諾大的計畫區只見住宅及小型店鋪，根本沒有具規模商業活動，遑論立體連通的空間想像。

這樣的草案內容，明眼人一看就知道，很多應有、該有的資訊被忽略了，被掩蓋了，甚至被刻意消滅了。WHY?經費太少，還是時間太趕?

初步看來(我認知也很有限，畢竟沒參與其中)，這種粗糙背景資料根本沒資格做為任何計畫改善或變更理由，遑論涉及私人權益重大變更，更白話地說，這是兒戲之舉，應該適可而止。

2. 計畫區需要多少停車空間? (在低碳示範區談增加公共停車?)

計劃書草案對停車空間的現況調查，勉強及格，但是對未來計畫區發展屬性研判字眼闕如。也就是說，如果計畫區多數開發案為住宅，根本沒有討論公共停車空間的餘地。反之，如果計畫區開發案已經出現具規模商業及產業開發案，那麼，我們就要問: 這些開發案需要內化多少停車需求，多少停車需求需要透過公共停車空間滿足之?

這裡面應該要有明確分工比例，才能作為推估是否新增公共停車的依據。(大眾運輸分攤旅次的比重，是否增加?如何增加?)

計畫草案這麼說:

-計畫範圍內實際設有5處停車場，包含中央公園北側停車場（公138）、水湳經貿園區地下停車場（公139）以及中央公園南側停車場（公51），並在臨河南路之創新研發專用區土地(創研段26、22地號)作臨時性停車場使用計提供3,619個汽車停車位、1,240個機車停車位。

另依據112年8月臺中市政府交通局資料，範圍內公有停車場尖峰使用率約為34%，離峰使用率約為27%，平均使用率約為30%；計畫範圍內路邊車格共計汽車997個、機車261個，主要分布在經貿東路、經貿路一段、敦化路二段、經貿一路等道路，故計畫範圍內(路外停車場及路邊停車格)共可提供汽車4,616個、機車1,501個之停車空間。

另計畫範圍內公有建築物及文教區尚有規劃停車空間，預計提供汽車3,088個、機車3,781個之服務。(注意喔，計畫書草案只有一張計畫區外停車場分布圖(頁3-27)，計畫區內停車空間竟然連圖示也沒有，遑論供需分析與查核，我的天啊! 規畫師睡著了嗎?)

扣除臨時停車場及公有建物附設停車場，整個計畫區大概有4,600多個停車位，這是計畫擬定時設定的總量，試問，這個總量可以撐幾年?計畫區北中南分段的供需落差多大?沒有這些基本數據，計畫書草案怎麼會蛙躍式地提出部分私人分區土地需額外增設20%公共停車空間?

殊不知，只要有人提告台中市政府，幾乎可以斷定，這是必敗的強人所難規範，台中市都發局的專業人員睡著了嗎?還一廂情願地活在恐龍時代嗎?當代的私人地主與開發商真的可以予取予求，打不還手嗎?

小結

至少到現階段，這是失敗的草案，或許審議過程會有些許攻防，個人期許，這個草案有機會得到修正。

也請台中市政府主政者及規畫單位回頭檢視一下，當初新市政中心專用區琳瑯滿目的立體及平面連通構想規定，30年了，成果何在?重蹈覆轍，何必呢?規劃專業者早就應該學到教訓了，不是嗎?

PS: 還有辦法解套嗎?當然有，先從公有地下手。

水湳特區很特別，跟一般開發區比起來，這是台中市政府可以高度掌握的特區，前提是: 心要正直。(市政府帶頭炒作地價，只想從中賺(大)錢，莫名地向市民邀功、忘了創研區是要創造研究發展與企業總部等就業機會，文化商業區要有開放性商業，而不是蓋豪宅等等等。。。。這些規劃理想似乎已被遺忘中，悲哀啊!)

稍微檢視一下，台中市政府掌握的土地面積超過185公頃，73%，等於3/4土地全部是市政府可以控制的土地，私人地主在水湳特區根本是少數民族。

台中市政府如果真的想要做點事，很簡單，除了調整公共設施用地可使用範疇外，選定可標售(租)且有潛力的使用分區土地，附加增設公共停車及立體連通的購買、承租條件即可。(怕影響地價? 那就不要賣啊)

只要公有土地(標租後)增設公共停車空間及立體連通起了效應，到時候，私人自然跟上來，如此一來，不但不會被私人提告，還可以主導、引導、誘導開發內容及形式，何樂不為之!