沙鹿火車站前的懸案: 站前道路用地劃設與徵收 @ 台中學研究中心

沙鹿火車站是海線鐵路沿線重要車站之一，設立於1920年12月15日，去年底慶祝通車百年，從今年起，這是一個擁有超過百年歷史的車站。走出百年車站，我們應該看到甚麼呢?繁榮的市集，還是空白的都市計畫分區?

然而一個百年車站前方究竟是道路用地還是廣場，是公有地，還是私有地，卻沒有人說的清楚。東站與西站變成兩個世界。打混仗的結果就是，沙鹿車站前方變成一個權利義務混亂的化外之地，自生自滅、自滅卻無法重生。

一個很嚴肅的規劃課題浮現: 當我們花這麼多力氣在擘劃台中山海環線鐵路之際，難道我們不應該花同等力氣想想: 山線與海線鐵路車站特區應該長甚麼樣子。

顯然，沙鹿車站區是一個錯誤示範案例，歷史的糾結，應該及早落幕，否則，大台中山手線計畫實踐的那一天，來自世界各地遊客走出沙鹿車站後，會很失望地說: 這種奇觀，怎麼沒有走入歷史，怎麼見人。

這是都市計畫懸案，還是怠惰之詞? 沙鹿火車站場站調整規劃面面觀

檢視一下2009年8月11日內政部都委會第712次會議有關臺中縣政府函為「變更臺中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）再提會討論案」的摘要內容。

顏陳瓊英（地主）顏伯樹（地主）【印章誤植為顏柏樹】陳信良（地主）陳秀文（地主）本案站東地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段沙鹿小段地號 191-8、 191-13、191-24、 191-27、191-34、 192-17、192-22、 192-25 （持有面積合計 568m2） 陳秀文陳情內容:

1.火車站東側重劃一案僅是縣府為取得土地而不是為火車站東中正街地主們的土地著想，政府早年已大量低價徵收地主們的土地拓寬中正街及大同街。重劃對地主們的土地沒有助益，反正重劃前與重劃後地主們的土地都是面對 20 米寬的中正街及10米寬的大同街做生意。只是可憐的地主們在重劃後土地被取走了一半而沒有得到任何的補償。 2.我們（地主）堅決反對以重劃之名而行免費取走一半土地之實。 3.建議政府應徵收所需要最少量的土地，立即解除其餘土地的保留現制以改善此50年來已是人口密集的市容。取得此地地主們的一絲一毫土地都必須給予補償。

1.此案對已開發的沙鹿火車站東中正街旁的地主們非常的不公平，既然火車站東中正街旁早已是已開發的市集地，站東的地主們沒有開發的喜悅，只有憂傷土地被臺中縣政府以重劃之名而免費取走，更有過之，甚且在火車站東規劃大比例之低價抵費地而進一步企圖以低價強迫買進人民的土地，使得重劃後早已開發的火車站東中正街旁地主取回土地的比例約50%，相對於未開發的火車站西重劃後地主取回大於50%的比例而言，實在虧待了火車站東中正街旁的地主們。絕大部分在此區域的地主無法同意。 2.既然火車站東側重劃一案的目的僅是為縣政府取得土地而不是為火車站東中正街旁地主們的土地開發（早已開發，不須要再開發）著想，取得此地地主們的一絲一毫的土地都必須給予補償，補償的方式可以是金錢買取，也可以是地主重劃後取回之土地（不低於 60%）變更為商業區。

台中縣政府回應: 1.有關站東地區是否為「已開發」：依變更前之現行計畫，站東地區係屬「道路用地」，現況為攤販市集使用，造成市容景觀零亂，確實有損沙鹿鎮的入口形象，應不屬「已開發地區」。 2.有關「抵費地」之定義及價格： (1)依「平均地權條例」第 60 條之規定，重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，除以原公有道路、溝渠、河川及未登記地等四項土地抵充外，其不足土地及工程費用、重劃費用與貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。 (2)上法所稱折價抵付之未建築土地即為「抵費地」，而抵費地之價格，於都市計畫變更階段係參酌公告現值估算，實際應以市地重劃開發當時，經「臺中縣地價暨標準地價評議委員會」評定之地價為準。 3.站東與站西地區土地分回比例差異說明： (1)站東地區：公共設施用地比例為 45.88%，扣除國有道路用地後，公共設施用地負擔比例為 35.30%。但地上物補償費高達 4000 萬元，費用負擔比例較高（約 14.55%），初估土地分回比例 50.15%。 (2)站西地區：公共設施用地比例為 40.39%。無抵充地，地上物補償費僅 300 萬元（多為稻田），惟地價較低（公告現值約為站東地區的 1/5），費用負擔比例約 9.53%，初估土地分回比例 50.08%。 (3)綜上述，此二區雖基地條件互有差異，但初估土地分回比例相近，且站東地區略高於站西地區。 4.有關市地重劃之精神及目的： (1)建議人所稱：「火車站東側重劃一案的目的僅是為縣政府取得土地」，應屬誤解。查市地重劃係配合都市計畫內容予以整體開發建設，完成各項公共設施建設，除地價上漲外，可使環境美化，形成良好居住環境，且重劃後地籍重新整理，可減少土地經界糾紛，消除畸零地之問題，健全地籍管理。 (2)建議人如有政府強取民地之疑慮，建請參酌「平均地權條例」第 58 條規定自辦市地重劃，由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施。 5.有關變更為「商業區」之適宜性： (1)依都市計畫法臺灣省施行細則第 15 條第 2 項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第 1 層、第 2 層及地下 1 層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨 12 公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第 1 層至第 3 層及地下 1 層，並應有獨立之出入口」。因此，規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求，且已包含站東地區目前之商業使用項目。 (2)考量地區發展之整體性（與基地毗鄰之大同街西側街廓同屬住宅區），避免再增加土地所有權人公共設施用地負擔（變更為高使用價值土地，其回饋比例較高），依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第 694 次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。 6.建議人面積比例檢討：依「平均地權條例」第 56 及 58 條規定，不論公辦或自辦市地重劃，均應有私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意。本案依內政部都市計畫委員會第 694 次會議決議，應依內政部都市計畫委員會 93 年 11 月 16 日第 597 次會議報告「都市計畫規定以市地重劃方式開發案件處理原則」決定事項之下列規定辦理： (1)送經市地重劃主管機關審核通過後，再檢具變更主要計畫書、圖報由本部逕予核定後實施；如無法於委員會審議通過紀錄文到 3 年內擬具市地重劃計畫書，送經市地重劃主管機關審核通過者，請臺中縣政府於期限屆滿前敘明理由，重新提會審議延長上開開發期程。 (2)委員會審議通過紀錄文到 3 年內未能依照前項意見辦理者，仍應維持原土地使用分區或公共設施用地，惟如有繼續開發之必要，應重新依都市計畫法定程序辦理檢討變更。 7.站東地區計畫面積 0.85 公頃，本案建議人持有面積合計 0.0568 公頃，約占 6.68%（扣除國有道路用地 0.1390 公頃後，約占 7.99％）。顯見大多數土地所有權人並不反對重新公展之變更計畫內容及市地重劃開發方式。故建請維持第 694 次會議原決議內容。

陳奇勳（區外地主）陳依芳（區外地主） 本案站東地區南側區外，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段地號 237-12、237-23(竟然找不到地籍資料，顯然另有隱情)陳情內容: 1.後面有土地的人情何以堪，是否有圖利他人，建議地檢處調查，反對到底。 2.全面按以前規劃徵收，不相信政府沒有三億。何況大有為政府把車站弄的太小如何發展。(陳奇勳，1952年次，可能因為此案而決定參選2018年台中市議員選舉，結果只得到357票，很可惜)

台中縣政府這麼回應: 1.有關道路徵收乙節，本府業於 96 年 9 月 27 日邀集相關單位研商，與會單位均認為徵收並不可行。（請詳見研商會紀錄） 2.考量本案因遲未徵收問題已嚴重損及區內土地所有權人之權益，本府遂進行本次都市計畫變更，期為站東地區設立停損點，早日完成市地重劃整體開發，讓土地所有權人儘速取回可立即建築使用之土地。相較於建議人持有之區外土地，雖面臨較寬之都市計畫道路用地，但幾十年來實際使用道路寬度僅約 12 米。而站東地區完成市地重劃開發後，整體建設完善，環境品質提昇，地價會上漲，鄰近地區土地亦相對受益，既可解決道路用地徵收問題，又可改善地區整體環境。故建請維持第 694 次會議原決議內容。

王榮裕（地主）本案站西地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段 193 地號（持分面積 471.60m2）: 1.站西地區重劃負擔高達 49.92%：請降低本案站西地區之公共設施回饋比例至 20%，併同降低重劃總負擔比例。 2.建議將站西地區土地使用分區變更為商業區：各國及臺灣各城市火車站前地區幾無規劃作住宅使用（如此用途，除造成居住品質受旅客影響外，亦無法提供旅客足夠之服務設施，如旅館、飯店、辦公室等… ）。建議都委會參照臺北、臺中及高雄市之城市市中心發展策略，規劃為商業區。 3.日後土地分配事宜：請依照各土地所有權人持有土地區位分配重劃後土地區位，不應有非依照其原持有土地區位分配一事。

台中縣政府回應: 1.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第 694 次會議決議，本區應劃設至少 40%公共設施用地，實際規劃比例為 40.39%。係為確實改善都市環境品質基於整體規劃之考量而劃定。 2.沙鹿車站係海線支線鐵路停靠站，乘客以通勤者居多，與臺北、臺中及高雄市等都會型車站之功能屬性不同，且依都市計畫法臺灣省施行細則第 15 條第 2 項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第 1 層、第 2 層及地下 1 層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨 12 公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第 1 層至第 3 層及地下 1 層，並應有獨立之出入口」。故規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求。 3.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第 694 次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。 4.有關土地分配事宜，依「市地重劃實施辦法」第 31 條規定，重劃後土地分配之位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線者為準。 5.建請維持第 694 次會議原決議內容。

黃金池（地主） 黃王乃（地主）黃金雄（地主）黃金帆（地主）黃幸助（地主）黃金興（地主）黃金輝（地主）本案站西地區，地段為沙鹿鎮沙鹿段斗抵小段 238 地號（面積 2487m2）: 1.依 95 年說明會臺鐵土地有合併重劃，這次為何沒有，導致私人地主提高公共設施的負擔。 2.請依照 95 年規劃為商業區及公共設施負擔重劃。

台中縣政府回應: 1.本案臺鐵土地變更為「車站用地」，因車站用地不屬於「平均地權條例」第 60 條規定之重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，因此未列入重劃開發範圍，與全區公共設施用地劃設比例無涉，私有土地並未因而提高公共設施用地負擔。 2.車站用地係屬公共設施用地，雖不參加重劃開發，但應提供變更面積 25%以上之土地供作區內必要性公共設施使用，包含廣場、停車場、綠地等設施。且配合車站地區轉運需求，至少應有償提供 0.4 公頃土地規劃設置轉運設施。 3.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第 694 次會議決議，本區應劃設至少 40%公共設施用地，實際規劃比例為 40.39%。係為確實改善都市環境品質基於整體規劃之考量而劃定。 4.依都市計畫法臺灣省施行細則第 15 條第 2 項規定，住宅區得部分作商業使用，略以：「作為銀樓金飾加工業之工廠、飲食店及美容美髮服務業者，限於使用建築物之第 1 層、第 2 層及地下 1 層；作為證券業、期貨業、金融業分支機構者，應面臨 12 公尺以上道路，申請設置之樓層限於地面上第 1 層至第 3 層及地下 1 層，並應有獨立之出入口」。故規劃為住宅區已能滿足部分商業使用之需求。 5.依內政部都市計畫委員會四次專案小組暨第 694 次會議決議，本案變更後以住宅區為宜。嗣後個別地主如確有商業區使用需求，可另循個案變更程序辦理變更。 6.建請維持第 694 次會議原決議內容。

到頭來，沙鹿西站重劃案先行，東站土地問題，持續擺著，這是都市計畫體系應有作為嗎?

沙鹿火車站位於臺中港特定區計畫之中心地帶，為早期沙鹿區發展核心，前站商業發展蓬勃，商店林立，但由於發展趨於飽和，所以推動後站地區整體開發，加強都市土地利用效益與促進地方建設，以帄衡區域間發展；站西地區自辦市地重劃區(以下稱重劃區)係源於民國100年12月公告發布實施之變更臺中港特定區計畫（配合沙鹿火車站場站調整規劃）【第一階段：站西地區及車站用地】案，變更總面積為 14.57 公頃，其計畫內容將原鐵路用地及道路用地變更為第四種住宅區、車站用地、鄰里公園用地兼供兒童遊樂場使用、園道用地、道路用地及停車場用地等，並分為車站用地與站西地區兩個開發區，其車站用地面積為5.41公頃系屬臺鐵土地，而站西地區面積為9.16公頃。

西站重劃完成了，東站呢?東站前方的空白地，做何用途?這些私有地，妾身未明，廣場?商業區?道路用地?