回應台商回流投資土地需求及地方農地工廠轉型需求等名目，各地方政府陸續啟動私人農地變更為產業用地之社會工程，對照於變更國營事業台糖公司之大面積農地為產業園區，這部分的作為現在正在進行中，其內涵與正當性有很大的討論空間。
從市場機制檢視，
1. 私人產業者需要土地，理應自行尋求合理區位之土地，談妥價錢後，自行取得土地，以作為建廠及生產設備使用，盈虧自負。
2. 私人農地主擁有農地，假設已經沒有農業耕作需求，照理說，應該透過交易方式，將土地轉賣給需要農地者，以利土地合理使用，至於價錢應該如何訂定?農地的合理價格當然要考量農業生產成本及利潤比例，假設一甲地3000萬元，農業生產產出當然要能支應分年期投資土地所需之成本支出，外加合理利潤。
3. 私人農地主擁有農地，沒有耕作需求，但是想尋求土地更高交易價值，則可以透過合作方式，擴大土地規模，10公頃、50公頃等，並且尋求土地分區變更為更高價值使用，SAY工業土地、住宅土地、遊憩土地等，這是私人可以發動，由公部門把關的遊戲規則。
4. 投資者看到機會，自行收購農地，投資規畫費，取得農地變更為產業用地的先機，再行投資工程費將其建設為可出售的產業用地商品，供有土地需求的業者購買使用。
市場失靈?
問題出在，私人業者及私人農地主可能採取這些路徑嗎?變更土地涉及的變數及風險，他們承擔得起嗎?
最有可能的結果是: 市場失靈，沒有私人業者與農地主願意採取這種高風險作為，導致產業用地供給失衡。
投資者方案呢?這部分可能出現嗎?有可能，但是案例多嗎?好像不多，而且變更的風險高，變數多，真的通過變更案的案例好像又不多。
政府失靈?
於是這幾年逐漸逼出，政府是否也要跟著失靈的指責與社會期待。從公共政策檢視，假設政府沒有失靈，主動介入創造產業用地，滿足更大公共性。
1. 政府以強制手段，或者說服私人農地主，以合理價錢交出農地，使其變成公有地，假設30公頃、50公頃，再由政府主導將取得的農地變更為工業土地，然後轉賣給需要產業用地的業者。這個程序顯然背離市場機制，假設從私人取得的農地，變更為產業用地後又被賣斷，難道沒有圖利少數業者之嫌。
An名農地主擁有30公頃農地，政府以每坪一萬元價錢取得這些土地，付出9億元土地成本。這些土地被變更為產業用地，並且由政府投資興建必要性公共設施，道路、汙水廠等，工程成本以每公頃5000萬元計算，約15億元，其中60%，約18公土地被以每坪10萬元賣出，出售總價達54億元，9+15=24億元成本，54-24=30億元，這是價差，還是獲利?誰應該得到這30億元，原來的農地主，還是政府?
2. 以上個案例為本，政府邀請農地主們，合作開發產業園區，並且在政府協助下，將農地變更成產業用地，政府先不出土地的錢，只負責規畫費及公共設施工程費，如此一來，54-15=39億元，這些利潤由政府與地主平分。
替代方案: 只租不售
從公平性角度檢視，政府實在沒有直接介入製造生產用地的正當性，這應該是自由市場可以處理的項目。
爭議一: 政府可以動用徵收權，強制取得民地嗎?如果全部價購，是否代表罪惡較小呢?
爭議二，政府可以低價買入土地，變更為高價土地，出售獲利嗎?這些獲利需要與原地主共同分享嗎?
由此檢視，近年來中央及地方政府紛紛主動介入產業用的規劃、變更與興建的作為，真的有很大的檢討空間。球員兼裁判，圖利特定少數業者的作為的適切性真的有討論改善空間。這兩年出現的替代性作為是: 只租不售，從私人取得的農地，完成變更後，只釋出使用權，保留所有權。
參考案例一: 價購私人土地，創造產業園區
因應創儲物流業需求恐急，總面積28公頃的桃園大園「沙崙產業園區」29日動土，預計2021年完工，開發完成後將提供約17公頃的產業用地，引進倉儲業及運輸物流等相關產業，預期創造就業人口約1,000人，創造年產值10億元。(註:17公頃土地，每公頃售價只要大於3億元，收益51億元就可大於50億元成本支出)
桃園市政府政府投入50億元取得土地並開發，該案公有土地占74%，不過有26%的私有土地及事業所有土地，該案私有土地全數採取協議價購取得，也是近年政府土地開發案的首例。
「沙崙產業園區」位於中油沙崙油庫旁，臨台61線西濱快速道路，亦距桃園機場、台北港各約15分鐘、25分鐘車程，交通條件上擁有地利優勢，可分擔桃園航空城至台北港間之物流外溢商機，及大桃園科技工業園區製造業基礎，配合鄰近的大園、觀音、桃科等工業區產業聚落，更有提高供應鏈資源整合的功能。
未來園區內設置太陽能發電及智慧儲能等系統，並導入智慧園區管理系統，整合LED智能路燈、空氣、水環境及交通環境等監測系統，讓沙崙產業園區成為智慧型、綠能型的園區。完整的電力供應系統設計且兼具發電效率、環保減碳及電網調節等功能，未來能夠供應綠電及綠能憑證給進駐廠商使用，滿足產業發展需求。
這個案例有問題嗎?可能問題出在那?
邊緣地區農地轉化為產業用地，看似具備正當性，但是動一髮全身皆變，誰來承擔呢?
當地區農業及邊緣屬性陸續改變，大園，會是誰的大園?
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