住宅是民眾安居所需，不應成為投機與炒作商品，也應避免無合理使用需求者的不公平競爭。
在熱錢回流、低利率環境下，這兩年國內房地產熱翻，也衍生許多炒房投機亂象，尤其預售屋的哄抬炒作相當多，為遏止炒房，內政部去(2021)年底通過「平均地權條例」修正草案，行政院會今（7）日正式通過內政部「平均地權條例」修正草案，將函請立法院審議，力拼本會期三讀通過。內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為，這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作，以維護市場交易秩序，保障消費者權益。
近來，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，而換約轉售則是投機獲利最主要管道，此外，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，都嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，所以特別進行修法。
一、限制換約轉售：預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者可按戶棟處罰50萬至300萬元。
二、重罰炒作行為：明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。
三、建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提撥一定比率金額作為獎金。
四、管制私法人購屋：增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。
五、解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。
對於這次內政部打炒房修法，建築業者認為恐有違憲之虞，內政部則指出，依憲法第23條及司法院釋字第576號、第709號解釋，人民的財產權與契約自由應受保障，但國家為了維持社會秩序或增進公共利益，在不違反比例原則下，仍可立法合理限制。
此次修法限制換約轉售或私法人購買住宅許可制等規定，都是基於防杜炒作、維護市場秩序等公共利益而進行適度管制，具有正當性及必要性，且符合憲法規定。
內政部表示，本法案在行政院審查期間經參酌各方意見有作微調，包括將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5,000萬元，不另修訂刑罰處罰規定。此外，授權內政部可以公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。這次法案送請立法院審議後，將積極協調優先排會審查，並同時研擬相關子法及配套作業，希望能儘速完成修法施行，使不動產市場能穩健發展。
治標，或者治本
首先，投資客揪團炒房、利用換約哄抬牟利、散播不實資訊影響價格等炒作亂象，這其中又以換約轉售、投機獲利最主要管道。買賣房子本來是自然人權利，本應尊重，然而當該類買賣行為的發生變成炒作工具，政府視而不見，好像也說不過去。
問題是，這種私相授受的交易行為，真的可能透過法律規範消除嗎?這點我們要先回到事情源頭，房地產買賣如果無利可圖，根本不會造就此類亂象，因為房地產買賣具備暴利潛力，此類行為因此層出不窮，防不勝防。
罰錢真的有用嗎?這些參與者會因為罰款而鬆手嗎?原本加入的3年徒刑罰則，看起來外界反彈太大，已經拿掉，也因為如此，行政罰變成唯一牙齒。
在實務上，答案很清楚，不會。除非釜底抽薪，根除預售屋制度，將房地產買賣變成無利可圖的項目，否則道高一尺、魔高一丈，事情不會變好，只會變得更亂。
主要在於執法成本過高，修法宣示性大於實質意義，修法本質系對正常市場買賣視為可疑行為，扭曲市場的結果反而不立市場自然修正力量的養成。又，此類限制著眼於熱門市場，有否可能因此導致熱錢勢力留道冷門市場，另創高峰，此部分也值得觀察。
這樣的做法看在業者眼中只是頭痛醫頭、腳痛醫腳，中華民國不動產開發商業同業公會法規顧問呂冠衡表示，近幾年來央行及內政部、財政部、金管會一連串下猛藥的連環拳打房政策，其最後獲利者卻是「政府」，因為稅收大幅增加，不論是土地增值稅、房地合一稅、地價稅、房屋稅、契稅、營業稅等等都是如此。
再從另一面向來看，在台灣最大的土地炒作者，中央是國有財產署，地方則是各縣市政府，國有財產署每次只要標售土地，底價訂高高，而且一定要出標到超高的溢價，甚至是高出底價的1倍以上。各地方縣市政府也有樣學樣，大批農地變建地，市地重劃及區段徵收的抵費地、抵價地往往都出標到超高的溢價，往往一樣高出底價1倍以上，這無形中的「定錨效應」，全面帶動整體區域土地，莫名其妙的持續上漲。呂冠衡痛批，一間房子成本占比高達50%以上的「土地原料」之所以會如此飆漲，其間造成上漲的最大炒作者是「政府」，政策不當所帶動的因素，豈可將責任全部推給建商去承擔？
輸家是誰？一位代銷業者指出，輸家當然是買房的民眾、終端消費者，因為這些增加的成本，建商絕對不可能無條件吸收，為獲得一定的利潤勢必得將成本加在房價上，深受其害的就是最後買房的民眾，也就是說，政府這幾年一系列的打房措施非但沒有幫助平抑房價，反而讓房價愈漲愈高。這位代銷業者建議，要解決高房價的問題，應該要先從源頭的成本開始，例如政府土地標售設溢價上限，並對原物料上漲也要有所作為，否則祭出再多打房政策，新增再多重稅條款，最終打到的還是買房的民眾。
其次，私法人在無居住需求下，以住宅做為資產配置與投資標的，都嚴重影響不動產市場交易與真正購屋民眾權益，特別修法限制五年不得移轉。對正派法人而言，房地產投資是分攤風險的作為，理論上而言，占比應該不高。五年移轉條款可能影響公司營運避險行為，擋了房地產炒作，卻損害了產業發展，當公司派與市場派鬥爭持續存在時，此類修法的年限拿捏更行重要。
總歸一句話: 預售制度問題這麼大，就廢了吧。
房地產開發有其專業，在房子還沒有正式擁有法格前，本來就不應該成為期貨商品被任意炒作。預售制度在1970年代出現的時代背景是較弱的社會力，透過類似合作社制度，有買賣雙方共籌資金，促進地產開發建設。時代演化至今，台灣資金市場已經相對成熟，想蓋房子的人本可從正常管道取得合理資金，既然如此，何必讓此一存在幾十年的制度被扭曲至此呢?
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