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這樣的新聞標題與畫面，愈來愈多，台灣的都市已經開始老化，戰後現身的住宅社區及商業據點，一次次的改建與整建，市場力量之外，到處可見無力更新的個案。

怎麼辦?

現實面很殘酷，拆掉老房子，改建新房子如果不賺錢、只是賠錢貨，誰來關注?誰來參與? 誰來改變?

當我們一直認為，房地產投資只賺不賠，買了房子，住了幾十年後，殘餘價值歸零，卻期待養房防老、期待住了幾十年的老房子可以再次奮力一搏，衝破零元大關，依賴的當然是: 地價。

當我們期待，一坪老房子透過都市更新可以換取一坪新房子，都市更新變成萬惡之首、投資者在商言商，利潤之外，政府必須提供足夠的誘因才能化解一坪換一坪的都市更新阻力，取得完整的土地。

在這樣的背景下，都市更新的權利變換書等於金錢遊戲，高房價變成他人的義務。

理論面很理想，都市更新條例的立法目的:  為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。都市機能起起落落，居住環境由新變舊，誰來改變? 誰付錢?

單一住宅與集合住宅的差異

在農業社會，蓋房子是個人事務，自己花錢、蓋房子自己用，房子老舊了，花錢拆除重建，土地不是大問題。

在都市社會，土地是大問題，因為地價高，集合住宅變成重要選項，一開始當然是為了省錢、創造經濟規模，利用愈少的土地、創造最高數量住宅，可以滿足更多人居住需要，何樂不為?問題出在，當房子老了，改建變成公共事務，非個人可以決定。

集合住宅改建本來是少數個體事務，卻因為夾雜異質個體，導致變成複雜的社會問題，甚至政治問題。不同等級能力者共享一棟集合住宅，只要有人不同意，改建變成奢望。

怎麼辦?

都市更新條例被需要的地方有兩個介面:

1. 判定社區環境品質高低，適居性。

2. 強制少數服從多數。

房價與地價結合的迷思

土地有不可移動特性，其價值通常取決於區位條件及計畫賦予的屬性(都市計畫住宅區等)，因為台灣長期透過總量管制方式，限制可建築用地的供給，導致物以稀為貴，土地成為很多家庭與投資者重要資產成分。也因為如此，部分土地具備高難度被取代性，價格居高不下。

房子呢?其本質具備一定壽命，50年上下，屬於有限資產，且須時刻付出維護成本，延長使用壽命，一旦壽終正寢，價值馬上歸零。

房子加上土地構成房地產市場，顯然這是兩個本質不同的組合，土地較難消失，房子則有一定壽命，使用愈久，愈不值錢。

房地產市場的定價系統如何將此互為矛盾的物件結合呢? 這顯然是一大難題，也是房地產專業可能存在的迷思。

將其應用在都市發展週期，一定地區土地及房屋在週期每個階段會出現不同價格。

當我們期待房地產價值與價格在都市更新階段必須具備保值性，甚至超值性，也就是房子歸零，土地價格取代一切，導致一坪換一坪，甚至更多的期待成為常態，都市更新馬上變成不可行的事業。

都市更新實務案例 (較無爭議的危老都更)

危險老房子改建本來是個人義務，如今已被納入都市更新架構內，理由很簡單，老房子改建被認為具備公共利益，值得政府介入。

假設阿土伯有一間公寓，建物面積28坪，土地持分10坪，該公寓所在地為台北市，土地使用分區為第三種住宅區，法定容積率為225%，未來申請的更新獎勵達到法定容積率的40%，則阿土伯的土地，可興建的建物面積約可概算為：

其中，「銷坪比」的概念是把「免計容積」的坪數涵蓋進去，譬如陽台、梯廳、屋突等，這些坪數雖然不計容積，但是之後會影響將來建物的總登記面積，以及建商實際銷售的坪數。一般來說，銷坪比會介於1.55至1.65之間。

算出土地可興建的約略坪數後，要知道，建商不可能白花花幫阿土伯蓋新房子，所以概念上是：阿土伯必須與建商共享未來改建後的坪數，差異在於分享的「分配比率」高或低。通常房價愈高的地方，建商分得比率愈低、地主愈高；反之，房價愈低，建商分得比率愈高、地主愈低。以台北市來說，分配比率大致落在50%至70%之間。(負擔比、分配比)

因此，假設阿土伯與建商約定分配比率為60%，則可以算出，將來改建後，阿土伯可以拿到30.24坪的房屋（50.4坪×分配比率60%）。

看到了嗎? 一個只有10坪土地，老房子沒有殘值的所有權人，參與都更不但不用出錢，還可以分到別人幫忙蓋好的30坪新房屋。建商出資幫忙蓋房子則可以分到50.4-30.24等於20坪左右的新房子，這個邏輯合理嗎?

沒有土地的建商，出錢蓋一間50坪的新房子，原屋主可以分到30坪，建商分到20坪，假設一坪興建成本20萬元，蓋一間房子1000萬元，如果只能分回20坪，每坪售價如果沒有超過50萬元，等於賠錢做慈善事業。

反之，一個擁有老公寓的地主，假設原來房屋就是30坪，即使房子已經沒有價值了，還是分回30坪新房子，假設售價每坪50萬元，等於分回1500萬新房子，換算起來，原來的10坪土地每坪價格等於150萬元。

在此架構下，都市更新怎麼可能產生合理價位住宅?這種機制的運作等於期待買新房子的人幫忙建商及原屋主負擔重建的成本，房價太低根本無法找到建商幫忙蓋房子，也因為如此，中南部都市更新事業推動多年，幾乎原地踏步。

價值計算與分配當然是都市更新重中之重。根據權利變換的分配邏輯，一處位於台北市中山區的更新單元，土地面積為500坪，假設法定容積率加上都更獎勵申請，更新後規畫1樓面積150坪，2樓至15樓面積共2,370坪，車位70個；估價師評估1樓單價為150萬元、2樓以上單價為100萬元，平面車位每個300萬元，全案更新後的總價值約為：

假設共同負擔(新屋興建成本)經審議後，核定為8.9億元，整體地主在更新後可分配19.15億元（28.05億元－8.9億元）的權利價值。

阿土伯在該基地中，擁有一間公寓，土地持分10坪，經估價師評估，阿土伯的更新前土地價值占整體土地價值的比率為1.8741%，則阿土伯可分配權利價值為3,588.9萬元（19.15億元×1.8741%)。

阿土伯就可依此金額去選配房屋，選到的房屋，若有差價再進行找補。另外，還可以領取建物拆遷補償費及租金補貼。

看到了嗎? 阿土伯的10坪土地可以分配到3588萬元，等於每坪土地358萬元，在這樣的價格體系下，合理價位房屋還可能出現嗎? NO，NEVER。除非政府介入。

問題出在，政府能介入做甚麼? 花錢消災嗎?還是配合演出?

這時候我們就回到原點，為了都更條例立法目的達成: 復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益，環境改善的成本直接移轉到新購屋者身上，台北市繼續這樣下去，還有誰住得起?住得到?都市更新這樣下去，更新變成高房價代名詞，這是立法初衷嗎?

都更迷思大雜燴

都更或危老的「開發整合」過程中，最需突破的不動產產權問題，除了上述室內坪數「一坪換一坪」的迷思外，還有：

1.一戶可否一停車位？

2.一樓店面面積減少的解套？

3.違章或增建建物應否拆遷補償？

4.自力都更有無需要租金補貼？

5.原地下室獨立產權如何分配原容積？

6.原有陽台未登記如何計算？

7.有地無屋如何減值？

8.有屋無地如何分回房屋？

9.地下室車位使用權如何計價？

10.公寓樓房面積相同，但基地持分不同的加減值計算以及如何調整估值等等。

刀刀見錢，利益至上!