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一塊土地能否蓋房子照理說是地主的權利，畢竟他是所有權人，理應擁有處分自己土地的自由與權利。

這種見解應該存在於當代計劃體系出現前的社會狀態。

計劃體系出現後，個人地主對自有土地的處分顯然出現新的限制與照顧條件。

一個名詞大家應該不陌生: 可建築土地，可以在上面蓋房子的土地。

問題來了，甚麼樣的土地可以蓋房子呢?蓋甚麼樣的房子?蓋多高?蓋多大?這些事情直接關係到土地的價值，稍一不慎，就會引起很大的爭議。

都市計畫區

簡單地說，一塊土地在計畫出現前就有房子者，計畫出現後，那塊土地原則上還是擁有蓋房子的權利，這是從原來使用的概念。

除此之外，一塊土地能否蓋房子則取決於該計畫允許的發展量: 計畫人口及計畫定位。

計畫人口十萬人代表這個地區可以擁有至少500萬平方公尺的住宅發展量，假設每人給予50平方公尺的生存空間的話。

有了500萬平方公尺發展量，規劃者進一步透過分派方式將這些發展量分派到住宅區街廓，假設容積率預設為200%，等於一坪土地可以蓋兩坪空間，那麼這個計畫區就必須劃設250公頃住宅區。

這250公頃住宅區土地，一旦配套公共設施用地齊全，例如道路開闢完成，就可變成可建築用地，申請建築許可。

在這個計畫範圍內的其他土地，則有其他安排: 公共設施用地、非都市發展用地。

非都市發展用地包括農業區、保護區等分區，這些土地即使是私人擁有，也沒有蓋房子的權利，私人想蓋房子，只能偷蓋，變成違章建築，也就是沒有取的建築執照的房子。

建蔽、容積與容積率

建蔽率與容積率是一塊土地進入建築申請的重要依據。

60/180代表一塊500坪土地上，建築設計者只能將建築安置在該基地投影面積60%，建蔽率300坪範圍內(這是上限)，其次，建築設計者最多只能在該基地安排900坪的室內空間，也就是500坪土地的1.8倍，容積率900坪(上限)，大概3層樓，每層樓300坪。如果建蔽率只用30%，150坪，這棟建築物就會變成6層樓，每層樓150坪，加起來還是900坪室內空間。

容積率與免計容積項目

真正影響基地規模的其實是容積率，因為建蔽率是固定值，一翻兩瞪眼，容積率則不然，因為建築技術規則裡面有一個奇怪的安排: 免計入容積計算的項目表。

免計容積項目有兩大項: 附屬建物及公共設施。

實際社會情境: 免計容積誰付錢?

土地上蓋房子在本質上是一種商業行為，羊毛出在羊身上，蓋愈多當然就可以賣更多錢。

問題一，免計容積增加的空間，假設原容積可以蓋到500坪，免計容積增加了300坪，總建物面積達800坪，蓋房子的人支出的800坪興建成本當然要由買房子的人負擔。問題是，買房子的人實際買到的室內專有空間原則上只在500坪上下，為什麼要負擔額外的空間?

更重要的，容積率不是只能蓋500坪嗎?建商為什麼可以蓋出800坪的房子?

建築設計者當然可以大聲指出，一棟集合住宅不可能只有室內專有空間，樓梯、電梯、地下室、走道等空間是支撐一棟建築物運作不可或缺項目，當然要納入設計。

如此一來，計畫者設定的容積率有何意義?

怎麼辦?將容積率直接加倍(每人擁有空間100平方公尺)，變成建築物的上限，並以此推估計畫人口總量，可行嗎?

最可怕的是這種: 農地上有建物者

發展權本來是一種整體思維，建築用地搭配公共設施，互相扶持與加持。然而，計畫出現前後，除非該地區一片空白，否則必然有既有建物的存在，這些建物如何處置，過去的計畫體系視為無物，地政體系卻緊握不放，理由很簡單，既有建物也有權利，不是發展權，而是類似生存權的延伸。

也因為如此，我們在都市計畫農業區看到農建地，我們在非都市土地特農區看到甲建，這些建築用地續存權益變成發展權的平行物。

發展權是何物?

其實，發展權不只權利，也負有義務，這個權利束應該是雙向道，互為搭配。

很多人想要自己的土地變更成可建築用地，享受改造土地的果實，改造前，土地可能是農耕地，可能是荒地，這樣的土地本來也是農業系統的一環，從水源、農水路、耕作地、農產收成加工儲存到銷售，農地是其中一環，享有權利與義務。

土地改造成建築用地後，排水系統、道路系統、生活設施的打造關係這可建築用地運作的順暢，因為可建築用地代表有人在此進出、停留、休息、工作、購物，建築只是人在都市生活的一份子，不是全部。有了權利、隨之而來的是義務。

公共設施用地，誰負擔?政府?別人?還是大家?

這是一個亙久難題。