中信房屋最近出了一份相當有意義的調查報告,報告指出,將近3/4民眾對政府推出的公共住宅沒有信心,部分甚至考慮轉向出租型住宅,其中當然包括住宅法明定的社會住宅。

這是一個重要警訊,政府繼廣建國民住宅後,近年力推的合宜住宅等賣斷式住宅,優點沒增加,缺點也沒改,好事變臭酸,導致嚴重的公共資源浪費。

公共住宅的公益性如果就這樣被劣質工程品質與建商消費了,不但可惜,更可能損及即將在台灣各地現身的社會住宅,希望為政者以此為戒,小心因應社會住宅興辦應注意的資金、規劃、設計、施工與管理介面,別讓好事變壞事,肥了建商、苦了真正需要的人。

 

 

附上2015/6/11自立多媒體的短文:

 

【記者柯安聰台北報導】公共住宅究竟值不值得買?近來,合宜宅的工程品質受到質疑,已動搖民眾對於政府後續推出各類「公共住宅」的信心,中信房屋一項針對公共住宅的最新民調指出,合計高達74.1%的民眾表態,縰使自己有資格申購公共住宅,也不會考慮入手,等於是當頭澆了政府一桶冰水,對於中央及各地方政府,近年紛紛主打各類公共住宅政策的一頭熱來說,是項值得注意的警訊。

該調查同時也針對民眾不會購買公共住宅的原因進行分析,其中有合計56.9%的民眾,出現「以租代買」的換位思考方向。包括:31.5%的民眾在意的是工程品質,如果工程品質不佳,寧可用租的也不要去買;25.4%的民眾則表示不必辛苦購買品質差的公共住宅,有得住不必一定要買屋,等待出租社會住宅。

中信房屋副總劉天仁指出,56.9%的民眾表態「以租代買」,顯示民眾面對高房價的無奈處境,已經有「有得住不必一定要買屋」的覺悟,對於政府的公共住宅政策來說,或許是戔照亮未來規劃方向的明燈。

另外的17.2%民眾,則著眼於社會觀感差將造成房價下修的風險,擔心會被貼上標籤,住戶素質不好,房價若下修一定比一般正常住宅快,風險高。這個比率已貼近舉手表示還是「會」購買公共住宅的26%的比率,這些不畏品質受到質疑的民眾,比較是以「商品」的眼光來看待公共住宅,看中的是其低於市價,買來應該都划算的低成本及預期獲利空間。

綜合高房價的擠壓、對公共住宅工程品質的不信任,以及隨之而生的「標籤效應」的三大因素,劉天仁認為,出租型態的公共住宅,的確是目前最可行的道路,而且,就現行制度面來看,對於想要住進公共住宅的民眾而言,同樣要繳付租金,單純的出租住宅,比起地上權住宅,是要來得划算的。

尤其,營建署6月10日才發佈新聞稿,宣布計劃大力推動地上權型態的「青年生活住宅」,為了避免政策成效不彰,造成社會資源的浪費,劉天仁呼籲政府邀集學術界、產業界及相關住宅正義組織,加入規劃討論過程,形成覆蓋面最廣的共識,如此有助於順利推動公共住宅政策,早日讓民眾享受「有感」的政策果實。

如果將近年來由營建署主導的所謂「公共住宅」,以2010年推動的「合宜宅」為第一代(公共住宅1.0版本),那麼在雙北市規劃的5處公營出租住宅可稱之為第二代(公共住宅2.0版本),包括萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段及中和秀峰段,預計興建約1919戶;那麼刻正研議中的「青年生活住宅」,可稱之為第三代的公共住宅(公共住宅3.0版本),而這個版本是否能夠讓民眾耳目一新,真正達到居住正義的效果,整個社會都在引頸期待。

劉天仁說,地上權的產品並不是不好,而是現行在制度面的設計有「太貴」的問題;而且營建署的「青年生活住宅」構想,雖朝向封閉市場的方向去走,實質內涵卻尚未定案,因此他提出目前已顯現的問題,提供政府及各方人士參考。

劉天仁指出,「目前地上權住宅都太貴了。售價比一般房屋售價低2成~3成,表面看是便宜,但實際上不是便宜,是超貴的。」他期待營建署將來的「青年生活住宅」,能夠避免此種不合理的假象。 

劉天仁之所以說現在的地上權住宅太貴,是因為地租收取的方式不合理。劉天仁表示,新加坡及中國大陸的地上權,租金是固定的,但在我國「就算是收取地租的百分比是固定的,但是公告地價卻是浮動的,所以,就這點來看,地上權表面上看起來便宜,其實其中是有陷阱的。」

住戶每年須繳交的地租,按目前市面上的地上權產品,是按照公告地價年息 3%~5% 來計算,而公告地價在政府的稅收壓力下,逐年朝接近市價的方向調高,每年愈付愈多,等於是購屋人開給政府一張空白的支票來支付地租,對購屋人來說是一個不可估算的成本,是變相的定時炸彈。

反觀自用住宅地價稅率,只有申報地價的千分之二(申報地價為公告地價的80%-120%),也就是0.2%,比起市面上的地上權產品每年要繳公告地價的3%~5%,來得低很多。

如果現在的地上權住宅太貴,那麼要多少才合理呢?劉天仁說,「合理價格應為一般房屋售價的5-6成。」

地上權和一般租房子相較,同樣都沒有土地所有權,而房子是愈用愈舊,跟新車一樣,一落地就開始折舊,房子也是每年折舊,而且在銀行的認定裡,鋼筋水泥的房子耐用年數是50年;50年後,房子價值為0,土地價格卻有極高的機率翻漲好幾倍,這也就是地上權的產品,在台灣推動不易的主因。(自立多媒體2015/6/11)

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