人會變老，房子也是，都市呢?不一定，因為都市隨時有新人進駐，老的不去，新的照樣進來，只是進來方式可能很溫和，也可能很粗暴。
居住需求到底是甚麼?滿足居住需求有沒有可能一兼二顧?
怎麼說?
假設一個人從小到大都是租房子，滿足居住需求基本上就是固定成本的支出，一個月支出一萬元，一年12萬元，住了六十年就是720萬元。
這種付出換來的是，固定的住家服務，讓人可以在此成長、成家立業。
都市更新的問題出在，當我們不把滿足居住需求當成固定支出，而是希望從中找到比免費更好的待遇，比如說，買下一間200萬元房子，住30年後，房子變成兩千萬元，淨賺1800萬元，不但免了租金支出，還賺錢。
因為免費又可賺錢，沒有人願意呆呆地付租金，大家拚了命也想買房子，住免費，改天賣出又可以大賺一筆。
這種價值體系掩蓋下，租房子、社會住宅當然沒有想要，此類政策當然長期處於邊緣。
這就是都市更新最困難的地方: 擁有老房子的人，即使已經住了一輩子，還想從中撈到剩餘殘值，且希望該剩餘殘值等於另一筆暴利收益。
試問，在此價值體系下，任何的都市更新做為可能健康進行，健康完成嗎?
有人會辯稱，居住老房子者多數屬於弱勢身分，他們期待從老房子中取得更高的殘餘價值，有錯嗎?
殊不知，這根本不是對錯問題，而是意識形態之爭。
一間房子壽命50年，本來就應該隨著時間遞減價值，直到歸零。問題出在，房子沒了價值，土地還在啊，一個建成都市中，可建築土地稀少化，物以稀為貴，沒有殘值的老房子，還有土地持分，只要地價維持在高檔，沒有殘值的老房子也有機會帶來一坪換一坪，舊屋換新屋的夢想實踐。
到此階段，所謂都市更新其實已經變成老人欺負新人、本地人欺負外來者的戲碼。
都市更新實施者只能透過墊高開發容積、收取更高價新產品才有可能滿足老房子持有者需要的一坪換一坪，也就是強迫新人負擔舊人參與更新的成本。
到頭來，實施者當然不是笨蛋，賠錢生意沒人做，拉高房價來均攤開發成本成為必要之呃。
誰是贏家?
誰是輸家?
到此階段，還有人關心都市更新進度嗎?
既然困難點這麼清楚，我們不禁好奇: 都市更新條例修法方向應該放在那裏?
1. 持續加碼容積?
2. 降低同意比例?
3. 加碼補助?
個人認為，繼續這麼做是一條不歸路，一條沒有贏家的更新之路。
否則應該怎麼辦?
1. 所有更新產品皆為社會住宅，只租不售。
2. 不惜成本促成弱勢居住權保障，提供多樣住宅選擇。
3. 想要一坪換一坪者，自組更新會，斷絕所有補助。
預期結果?
斷絕都市更新創造高房價的供應鏈，打造另一條以居住為主的生產線。
留言列表
