台中學研究中心

2008年開幕，中科購物廣場 (TechMall) 座落於台中市西屯路、玉門路交叉口，位於通往中科的幹道，為都市計畫公園用地多目標使用，租用台糖公司的土地約17,000坪(民安段534地號，面積5.56公頃)，廣闊的商圈，共計30間店家進駐。

2020年6月，台中市政府執行斷水斷電，中科購物廣場走入歷史，到底發生甚麼事了?

2008-2020年:  創舉，還是鬧劇?

根據中科購物廣場文宣，中科手作市集，突破傳統模式，商家以品質取勝，且依店家屬性來安排店面位置，開創自成一格消費環境，從餐飲、生活消費到休閒一應俱全，加上既有公共設施與便利交通，使得此區爆發出極具潛力的商機與流動人潮，成為人潮聚集重鎮。( 興建門牌號碼為臺中市○○區○○路0 段0 0 6 0 0 號至2 9 9 號等共37間建物 ，93年土地租金每年為1,101萬元，於96年起已調漲為每年2,089萬元，到99年以後土地租金再調漲為每年2,192萬元。期間，因為雙方訴訟，每天日租金為12萬元，每年台糖公司租金收入超過4,300萬元 。

深耕實業成立於2003年，2004年1月取得台糖公司台中市西屯區公園預定地之地上權，成功打造荒廢土地再利用的案例，2008年開業至今，創造每月30萬人次來客量、年營業額約15億、800個就業機會等績效，獲得各界關注及讚賞。此地屬公共設施保留地(公園用地)，受法令限制其建蔽率不得超過30%，並得為臨時建築使用，附設之停車空間不得少於建築面積二分之一，故規劃為在台灣相當少見的「平面式低密度商場」。

根據業者自己統計， 至少增加600多個工作機會，店家年營收逾10億元、每月來客量約20萬人次及5 萬輛車次。近幾年所創造之各項稅收累計高達2 .15億元。

西屯路側烤鴨店面積約百坪，月租金從18萬元漲到32萬元，這是一處甚麼樣的商圈，開了十多年的星巴克卻在2019年悄悄熄燈換人，火鍋店為什麼還願意上場。

隔壁的福科國中還要每年繳租金給台糖公司。這真的一個奇怪的地景。公園用地變更成商業區後，這裡還會有商業嗎?都市計畫商業區沒有商業，都市計畫公園用地上充斥著活力四射的商場，台灣的都市計劃怎麼會跟台灣社會產生如此大的認知落差，這樣的落差怎麼調整?

相對於公益路赤鬼牛排，剛進駐時候的租金45萬元，一路上漲到80萬元，結果就在房東調到120萬元之際，選擇退出公益路戰場。租金、租金，這是願打願挨的代名詞嗎?

兩個議題

1. 台中高等行政法院2019年2月13日逕行判決深耕實業當初的建築執照申請涉及非法，應該無效，這下子頭大了，拆與不拆，何時定案? 深耕實業總經理蘇超盛的下一步是甚麼?公證人東海法律系鄭雲鵬老師有任何責任嗎?

2. 根據公共設施保留地臨時建築使用辦法，臨時建築申請可以核准甚麼類型設施?當核准項目與實際使用項目不合時，誰應該負最大的責任?開發商還是個別商家?

2020年5月7日更新:

台中市政府指出，深耕公司承租台糖土地，經營中科購物廣場，「偽造文書」訴訟案幾經數年的審理，直至最高法院判決定讞，深耕公司不服，再提行政救濟，最高行政法院於108年7月駁回，撤銷臨時建物許可定讞，深耕公司於109年提出「再審」的行政救濟，2月份也被最高行政法院駁回，全案確認。

中市府指出，目前廣場土地上的建物已是違章建築，雖然目前有部分商家仍在營業，但此案經法院審理五年定讞，且台糖公司請求市府執行公權力，市府於去(2019)年11月份已函文通知深耕公司與商家做好溝通，力盡善後，等同寬限期也給了6個月的時間，市府強調，可提供法律諮詢服務，維護權利，深耕公司務必做好與商家的協調溝通。

2020年6月1日新聞:

台中市政府會同台中地方檢察署、台中市警察局第六分局、台灣電力股份有限公司台中區營業處、台灣自來水股份有限公司第四區管理處台中服務所等單位，組成聯合執行小組，1日上午針對中科購物廣場執行停止供水供電。斷水斷電後建物不能使用，地主台糖公司應善盡管理之責。

台中市政府會同台中地方檢察署、台中市警察局第六分局、台灣電力股份有限公司台中區營業處、台灣自來水股份有限公司第四區管理處台中服務所等單位，組成聯合執行小組，1日上午針對中科購物廣場執行停止供水供電。斷水斷電後建物不能使用，地主台糖公司應善盡管理之責。

中科購物廣場承租業者「深耕公司」，因「偽造文書」被告上法院，經最高行政法院於108年7月撤銷臨時建物許可定讞，業者不服提行政救濟與行政救濟「再審」，於109年2月被最高行政法院駁回，全案確認，因此購物廣場之地上建物均為違章建築。 台中市都發局表示，都發局於今年3月會同警方現場張貼公告，將依行政執行法第27條、第28條規定於1個月後執行停止供水供電，已充分給業者改善時間，目前廣場土地上的建物屬違章建築，等同沒有申報公安檢查，有公安疑慮，且經周邊民眾多次反應，若都發局漠視，形同讓承租店家與消費大眾共同承擔公安風險，因此市府必須依法行政。

2021年5月: 至今沒有任何復業跡象，整體設施停滯已經快滿一年了，有些商家也在鄰近找到據點，重新開幕，台中牛排館門前停滿車子，日漸頹廢中。

2022.3.12 繼續荒廢中。

2023.3 預計完成拆除作業。
 

一個很大的疑問: 台糖公司出租公共設施保留地給深耕實業，卻在契約載明不核發土地使用權同意書，那麼，承租者可以做甚麼?應該就只能從事沒有建築行為的使用，例如停車場、夜市等。果真如此，這是當初雙方合意內容嗎?如果不是合議內容，怎麼會續存這麼多年?而且還連年漲租金?

2020.2.27 最高行政法院判決:

上訴人 魏妏娜 因擬在其向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）承 租之坐落臺中市○○區○○段000○000○號土地（使用分區為公園用地）上興建臨時建物作為經營販賣場所使用，為向臺中市政府申請公共設施保留地臨時建築許可，惟因雙方簽訂之租賃契約書明定「甲方（註：指台糖公司）不核發土地使用權同意書供乙方 （註：指上訴人）申請建照建築使用。」無法取得台糖公司出具土地使用權同意書，上訴人總經理蘇超盛乃變造租賃契約書約款為「本契約期間，甲方（註：指台糖公司）同意乙方（註：指上訴人）申請建照建築使用。」並利用不知情者偽刻「公證人鄭雲鵬」印章，蓋用在變造之租賃契約書上，並將變造後租賃契約書交予不知情之建築師作為申請臨時建築建造執照之證明文件，而於民國 93年4月26日提出申請案件，經當時臺中市政府工務局憑以核發臺中市政府公共設施保留地臨時建築許可證（（93）府都臨建字第007號），並接續核給（94 ）府都建臨使字第003號、（95）府都建臨使字第001、002 、003、0 05、007及008號之臺中市公共設施保留地臨時建築使用許可證在案。嗣經台糖公司中彰區處檢附上訴人總經理蘇超盛 觸犯變造私文書罪之刑事判決書舉發上情，促請被上訴人撤銷原核發 之系爭許可證，經被上訴人審查相關資料後，確認改制前臺中市政府 工務局依上訴人檢具之不實土地權利證明文件所核發之系爭許可證係屬違法行政處分，乃依行政程序法第117條規定，以107年3月30 日中 市都建字第1070046547號函（下稱原處分）撤銷系爭許可證。上訴人不服，循序提起行政訴訟，求為判決訴願決定及原處分均撤銷，經原審法院107年度訴字第254號判決駁回，提起上訴 ，經本院108年度裁字第974號裁定上訴不合法駁回確定在案。上訴人以原確定判決及原確定裁定有行政訴訟法第 273 條第 1項第13款、第14款再審事由，向原審法院提起再審之訴及聲請再審，關於原確定判決有行政訴訟法第273條第1項第13款、第14款再 審事由部分，經原審法院判決駁回（另關於原確定裁定有行政訴訟法第 273條第1項第13款、第14款再審事由部分，經原審法院以108年度 再字第16號裁定移送本院審理）。

深耕實業2020.6.24 答辯資料:

原告於93年間承租該土地，一開始租金為每年新臺幣1,101萬元，嗣因原告在該土地上以系爭建物成功經營中科購物廣場帶動地價上漲，致使土地租金自96年起調漲為2,089萬元，於99年起再調漲為2,192萬元。而該土地之租期於 103年3月8日屆滿後，原告更依據原先租約約定，按日支付 120,172元相當於租金之不當得利金予台糖公司迄今，是台糖公司自 103年間土地租期屆滿後，每年可收取相當於租金之不當得利金額，合計高達4,386萬元、43,862,780元（120,172*365＝43,862,380），是原先租金金額之2 倍多。

原告與台糖公司間固因履約糾紛致原告至今尚未返還土地，然對台糖公司而言，在其收回土地後仍要繼續出租之情況下，其因原告暫未返還土地所獲相當於土地租金之收益，確是原先租金之 2倍多，其權益顯然無任何受損，反因此獲益甚鉅。故就本件執行，根本沒有要保障台糖公司之權益而逕行採取直接強制執行手段之必要性。6、原告以系爭建物所經營之中科購物廣場，目前有近40家之公司行號在此營業，及外手作文創市集及貨櫃市集之店家等，合計超過50家以上，從業人員近 1,000人，如未給予相當準備期間，且未先採用間接強制方式作為執行手段，逕以斷水斷電之直接強制方式作為執行手段，則此一違法之執行程序，勢必會對在該處營業之各公司行號及店家因無法繼續營業而造成鉅額之營業損失，且相關從業人員更會因此面臨失業困境，更造成附近居民生活機能不便，其侵害人民權益之程度顯然逾越達到執行目的所必要限度。7、所有違章建築均有可能會繼續使用，如認為違章工廠繼續使用會使公共安全疑慮升高，則所有違章建築是否均須立即使用「直接強制」之方式進行執行程序，而毫無使用「間接強制」執行手段之可能性？則行政執行法第32條明定之補充性原則，豈非形同具文？又過年期間人潮增加，要與公共安全之疑慮升高並無相當因果關係存在，且系爭建物並非作為工廠使用，其原先為合法建物，僅因欠缺土地所有權人之「使用同意書」而成為程序上違建，且系爭建物歷年來均有依法辦理公共安全檢查之相關事宜，均與臺中市大雅區農地違章工廠性質並不相同。故異議決定逕以建築物用途不同、違章形式性質不同、安全性疑慮有明顯差異之農地工廠發生大火，認定系爭建物有情況急迫之情事云云，顯然違反不當連結禁止原則。