監院2024年10月16日透過新聞稿公告，監察院內政及族群委員會於10月9日通過監委施錦芳、高涌誠調查報告，對內政部及台中市政府提出糾正。
內文指出，
自辦市地重劃於實務執行上爭議不斷，尤其臺中市的黎明（單元二）、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案更是糾紛頻繁，問題層出不窮。民眾質疑臺中市政府漠視重劃會執行過程涉及諸多疑義，並指出現行法令規範未臻周全，造成土地所有權人權益受損。監察委員施錦芳及高涌誠調查發現，臺中市政府核定的黎明（單元二）、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案，僅考量同意比率，忽視不同意者的意見，且缺乏公益性與必要性的審慎評估。重劃計畫書的內容過於簡略，無法有效反映龐大資金需求下的財務風險，加上費用負擔長期以來疏於監督審查，開發公司的定位及管理缺乏明確規範，不僅相關審查監督機制亟待改善，更有從法制面通盤檢討之必要。監察院內政及族群委員會於10月9日通過兩位委員所提的調查報告，並對內政部及臺中市政府提出糾正。
糾正案文指出五大缺失：
一、自辦市地重劃對於土地所有權人財產權益影響甚鉅，主管機關受理申請時，必須確認該重劃案具有顯著的公共利益，方能核准實施。尤其為避免徵求同意僅達到平均地權條例第58條規定的最低門檻後，便匆促提出申請，而疏於徵詢其餘土地所有權人之意見，因此，主管機關於核准自辦市地重劃前，應確實瞭解土地所有權人之意見，俾兼顧公益考量與私益維護，並提升決策過程的透明度。惟查臺中市政府在受理黎明、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃區申請核准實施自辦市地重劃時，僅依據私有土地所有權人及其面積超過半數以上之同意，作為核准的唯一考量，至於是否符合公益性、必要性，以及是否適當與合理，均未見有相關評估與審查，甚至未確實審核土地所有權人意見分析表及其處理經過情形，忽視不同意參加市地重劃者之意見。另外，該府對於重劃期間異議者的陳訴意見，又常以其涉及私權糾紛為由草率回應，未能充分正視，顯有不當。
二、黎明、辰億、弘富、大夫第等自辦市地重劃案均涉及龐大的資金需求，然而送交臺中市政府核定之重劃計畫書卻過於簡略，缺乏完整財務評估與詳細成本分析，增加財務風險與執行過程中的潛在爭議。進一步檢視歷年來臺中市政府核定之自辦市地重劃計畫書，各區費用負擔從每公頃344萬元至9,762萬元不等，不但彼此間差異甚鉅，而且其中半數地區之費用負擔比率超過15%，部分地區甚至超過20%。相較該府近年來公辦市地重劃的費用負擔比率僅介於9.03%至10.45%，顯不合理，亦隱含重劃後平均地價或有低估的可能性。臺中市政府對於重劃會所估列之費用負擔，長期以來疏於監督審核，實有未洽。
三、截至113年5月底，臺中市轄內總計有12件自辦市地重劃案完成財務結算，然而，其中竟然有11案呈現虧損狀態，虧損金額自15萬2,403元至1,774萬1,533元不等，相較臺中市政府公辦市地重劃盈餘動輒數千萬元以上，不僅不合理，更是難以想像。自辦市地重劃名義上雖係獎勵人民自辦，但因市地重劃所涉及的層面甚廣，加上龐大的財務需求，因此，實務上自辦市地重劃普遍係由開發公司出資並主導重劃業務運作，更直接將重劃取得之抵費地以開發成本全數交付開發公司，美其名開發公司以重劃後取得之抵費地，抵付其投入之開發成本，盈虧自負，實際上卻造成重劃盈餘全歸開發公司所有，開發利益淪為私人壟斷，嚴重違反社會公平正義之負面結果，不僅違反獎勵土地所有權人自行辦理市地重劃之立法意旨，更讓「自辦」一詞淪為話術。內政部固於81年12月修正發布獎勵重劃辦法，新增規定允許理事會執行重劃業務時，得視實際需要雇用專業人員或委託法人、學術團體辦理，然而對於開發公司的設置管理、人員資格、代辦費用、業務執行及抵費地之處理，迄今均無明確規範，該部數十年來均未正視此一問題，殊值檢討。
四、自辦市地重劃之發動與實施，攸關重劃區內之公共事務與公共利益，主管機關須以公權力為必要之監督及審查決定。然而在「受益者付費」與「公私均蒙其利」觀念影響下，自辦市地重劃之公益性與必要性，長期以來未受重視，不僅核准實施之判斷基準付之闕如，相關監督機制亦未臻完備，甚至將整體自辦市地重劃業務導向私法自治之私法事件，造成有異議之民眾只能循民事途徑解決。自辦市地重劃的法規疏漏頻傳，虛灌人頭、袒護業者、暴利歸私等質疑更是時有所聞，內政部未能提出有效因應對策，亦無法確實督導地方政府落實審查自辦市地重劃業務，造成自辦市地重劃成為財團圈地掠奪私人財產的工具，顯有怠失。內政部實有從法制面通盤檢討之必要。
五、市地重劃係實現都市計畫之開發方式，實務上都市計畫是以附帶條件方式，劃設整體開發區，指定以市地重劃方式辦理開發，部分都市計畫甚至規定優先由土地所有權人依獎勵重劃辦法自行辦理。然而現行都市計畫相關法令，並無優先實施自辦市地重劃之法源依據，亦未規定應以公開方式舉辦聽證，不符正當行政程序之要求，殊值檢討。
兩位監委也說，「國際人權公約」與一般性意見已對「適足住房權」有明確規範，公、私部門均應遵循，自辦市地重劃也不能成為例外。主管機關應全面檢視現行相關重劃法令及實務運作，儘速研議修訂法令規定，並於自辦市地重劃涉及地上物拆除與住戶搬遷等情形時，注意是否符合適足住房權規範，確保人民居住權益獲得保障。
如何回應解讀?
好的重劃程序當然很好，但是，可能嗎?
市地重劃是為實施都市計畫，可以以公權力介入強制執行（《平均地權條例》第66條）的政策工具之一，母法是《平均地權條例》第56至67條，可由「政府辦理」、「人民申請政府優先辦理」，或由「政府獎勵人民自行辦理」；即可分為「公辦市地重劃」與「自辦市地重劃」，而「自辦市地重劃」的法源依據為《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》。
2017/7/27《重劃辦法》修法完成後，「自辦市地重劃」流程首先由部份（10分之3人數、10分之3面積以上，第8條）地主發起「籌備會」，勘選重劃範圍、辦理座談會說明重劃意旨（第11條）、研擬重劃會章程，並召開重劃會（成立）會員大會（第9條）；重劃會成立後，經會員大會通過，送出重劃範圍予地方政府核定、徵得地主同意（第6條）；地方政府受理申請後，通知地主及利害關係人，召開聽證會（第27條）（更細的流程，請參考這裡）。
「自辦市地重劃」有法院的強制執行做後盾，「多數決（2分之1面積、2分之1人數地主，所謂『雙2分之1』）」的邏輯，排除少數地主的意見，也屢屢造成「強拆」的事件，更遑論區內承租戶等無土地所有權者的居住權益；不過，爭議更多的，恐怕是這個過程中，「多數決」原則是否真的被實踐了？
所謂「多數決」，是在重劃會包含理、監事選舉在內的各項決議，都需要達到「雙2分之1」門檻，但實務上，許多表決透過「無記名」方式進行（參考），同時，整個過程有沒有機會讓所有地主及相關利害人充份掌握資訊並參與，顯得十分重要，在法定程序中，被批評的地方，包括資訊不透明、缺乏民眾參與機制、異議門檻過高且救濟困難、沒有安置計畫…等。
舊的《重劃辦法》賦與連「重劃會」都還未成立之前的「籌備會」過大的權力，這也是2016年7月29日〈釋字739號〉解釋的重點。當時《重劃辦法》第8條規定為「自辦市地重劃應由土地所有權人過半數『或』七人以上發起成立籌備會」。大法官認為重劃範圍內有眾多地主，可以在只有7人就發起重劃計畫，影響其他地主權益甚鉅，而「籌備會」沒有「重劃總面積」與「地主總人數」比例規定發起的門檻，違反正當行政程序，宣告該條文違憲。
〈釋字739〉號解釋後的調整
此外，大法官也認為現行法律沒有要求主管機關在核定重劃範圍、重劃計畫的程序中，必須通知地主；也沒有要求主管機關舉辦聽證程序等，讓地主有充分的機會進行意見表達與論辯，也不符正當行政程序。最後，大法官認為申請核定「重劃範圍」、「重劃計畫」應屬於「重劃會」的職權，但現行法律卻規定由「籌備會」為之，違反法律保留原則。
2017年7月27，《重劃辦法》完成修法（草案對照表），將第8條發起重劃的門檻改為「10分之3面積及10分之3人數」的地主，可成立重劃籌備會。並且將原本第6條，在「籌備會」階段進行的「申請核定擬辦重劃範圍」，改到重劃會正式成立之後，同時新增第9-1條，在「籌備會」成立後、召開「重劃會」成立大會前，舉辦座談會，通知重劃範圍內的全體地主，在「重劃會」成立之後，才可進入「申請核定擬辦重劃範圍」的程序；此外也在地方政府核定重劃計劃前，加入「聽證會」程序，聽取地主及利害人意見，准駁必須附上理由。
全台許多自辦重劃案都有反對的聲音，其中台中市是全台自辦重劃案最多的地區，共有14個單元，共1,394公頃的面積，台中各地反對自辦重劃的自救會組成「自辦重劃受害者聯盟」，質疑許多自辦重劃案根本是建商介入重劃會，圖利財團，主張應廢除自辦重劃制度。
2024年10月16日台中市政府回應
台中市地政局指出，對於自辦市地重劃區內同意及不同意辦理重劃的地主，在符合法令的原則下，各方意見都應該被尊重，市府的立場不偏袒任何一方，並秉公處理各項重劃業務，保障地主權益。
地政局表示，台中市核准計畫書均依正當行政程序辦理，除舉辦聽證外，依法提交合議制的市地重劃委員會審議，藉由專家學者的專業客觀意見協助審查，審議通過後才核准，各項應行通知事項亦依規送達每位地主。
此外，為確保地主權益，中市持續推動資訊公開透明，主動建置公開重劃相關資料於市府地政局網站，不論是重劃計畫書、重劃會章程，或是重劃前後土地分配清冊等均全數上網公開。
地政局表示，市府為強化監督，針對「公自辦方式」、「公共設施用地比例」及「公有土地比例」三大核心予以規範，也增訂「台中市自辦市地重劃區各階段自主檢核表」，強化審查機制，避免再有類似爭議狀況發生。
2024年10月20日內政部回應
內政部今（20）日表示，將審慎通盤檢討現行獎勵自辦重劃辦法等規定，於尚未完成修正前，請各地方政府先行檢討現有自辦市地重劃審議機制，對於不同意參加市地重劃者的意見應妥善處理，並加強後續監督機制。
內政部指出，監察院糾正案提到的台中市黎明、辰億、弘富及大夫第等自辦重劃案件，除辰億重劃區為109年核定外，其餘案件皆為97至101年間核准，適用於民國106年7月27日修正前的「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」。
內政部續指，以黎明重劃區為例，面積高達186.27公頃，涉及土地所有權人計有2,578人，但核定計畫過於簡略，缺乏完整財務分析，增加財務風險與執行過程的潛在問題。其餘辰億、弘富及大夫第3個重劃區，面積分別為15.17、19.36及1.72公頃，資金需求龐大，台中市政府在審議過程中，仍以簡易概算表，作為重劃費用估算及財務可行性評估的依據，不符合重大開發案件應有的審慎態度。
內政部說明，因應司法院釋字第739號解釋，重劃辦法已於106年修正，不僅提高自辦市地重劃籌備會發起門檻，也明定各地方政府在審核自辦市地重劃過程中，應給予土地所有權人及利害關係人陳述意見的機會並舉辦公開聽證，以符合正當行政程序。
至於本次監察院調查報告認為，當時的法令制度存在疏漏，遭有心人士利用謀取私利，侵害地主權益。市府以不介入私權爭議為由，未及時協調處理，導致案件進入司法程序。內政部建請台中市政府針對相關爭議案件提出妥適解決方案，積極化解民怨。
內政部強調，對於監察院糾正案中提出的自辦市地重劃審查基準、強化都市計畫正當程序及納入聯合國人權公約適足住房權保障等建議，尊重並虛心檢討，將儘速邀集各地方政府盤點市地重劃相關法令，通盤檢討現行法制，以確保都市永續發展，並保障民眾財產權及居住權。
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