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事情緣由: 故事很多版本

一棟完工使用40多年住宅店鋪大樓，長春路與慶城街口，共有164戶，屬於第三種商業區(特)及第三種住宅區，商業區街廓面積4511平方公尺，住宅區街廓ˋ2752平方公尺。查了地籍，敦化段一小段374-6地號，面積1649平方公尺，342-2地號715平方公尺，兩地加起來面積2364平方公尺，約716坪，大樓後方還有一處停車場，目前封閉中。

根據一份2017年鏡週刊報導，地主林建成於1977年與林添福、康武朝等人5人合作，在長春路與慶城街口興建中泰花園廣場，後來康武朝等人成立柏美建設與林建成簽約推動建案，但還沒完工，柏美就有財務危機，因此改與林添福之妻翁猜合作興建，不少住戶就是與翁猜簽約購屋。

當時建商與地主打算在房屋完工後，雙方依出資比例分配房屋所有權，但卻因施工與設計圖不符等因素，房屋無法請領執照，也因此房屋無法辦理登記，土地仍在地主名下，房屋產權歸屬則出現爭議，無法交屋給購屋者，但購屋者已付了大筆錢，雖沒有權狀，仍是入住。

一、希望重建者的講法: 都更禿鷹

中泰花園廣場占地約1700坪，位在北市長春路、慶城街口，緊鄰五星級飯店文華東方酒店，一旁就是豪宅「文華苑」。該社區在1977年由林姓地主提供土地、柏美建設興建，採預售方式銷售，但完工後因與原始設計圖不符，無法請領使用執照，也未辦理保存登記。房屋沒有使照，土地依舊在地主名下無法過戶，購屋者因已付大筆費用，在沒有使照、沒有權狀下，仍然搬進社區入住。爾後，建商與地主對簿公堂，糾紛不斷，在原地主過世、兒子繼承土地後，寶佳建設董事長林陳海等人聯手出資收購土地，由麗晶企業為都更實施者，陸續與原住戶協調溝通，最後剩5戶住戶不願妥協。

雖然這些被認定是違建的住戶上訴到最高法院，被判定不用拆屋還地，但他們的建物早已拆除，也不可能原地重建；最後麗晶企業以都更程序申請重建，並在2015年核准劃定為更新單位。該案在2021年1月順利取得拆除執照，沒想到3月17日收到市府來函，以「拆除期間有他人對其拆除物相關產權有疑義時，應立即停止拆除工程，若要繼續拆除，需向市府建管處釐清相關產權疑義方得拆除」為由，要求停工。都更實施者麗晶企業在收到後，立即補足相關資料，以為可繼續拆除工作，卻又在7月20日收到市府來函要求停工，一樣是以產權疑義為由，要求業者停止拆除。

麗晶企業表示，市府如此偏袒這些都更禿鷹，才讓這些人如此囂張，「中泰花園廣場」已是相當嚴重的危樓，若發生公安事故，將由市府負責，與麗晶企業無關，其停工之損失，也將申請國家賠償。 此案剩餘的5位住戶，麗晶企業依賠償比例給予賠償金，且賠償金在銀行信託中，雖然當時高等法院判定這些住戶不需要拆屋還地，但這些住戶本來就沒有房屋和土地所有權，根本不存在這些問題，「他們卻希望能被天價收購，甚至提出一坪換一坪的要求，根本難以配合。」

二、有疑義的講法: 產權爭議

針對「中泰花園廣場」都更案爭議，代理中泰花園社區住戶陳文輝及實際出資興建股東康武朝等人的永信法律事務所、千鈞總研法律事務所及劍無鋒律師事務所來函說明如下︰

1.「中泰花園廣場」並非柏美公司興建，亦無荒廢44年情事：「中泰花園廣場」是林添福等5名股東出資，用住戶繳交的預售款，在民國66年與合夥股東共同出錢出力興建完成，但因地主不配合辦理使用執照，住戶才無法辦理所有權登記；因林添福等5名股東知道房屋是住戶以預售屋款協助興建完成，住戶是無辜的受害者，因此完工後就點交住戶居住長達30餘年，屋況完全良好，絕非荒廢44年的房屋。 現在社區變成這樣殘破的狀態，是因都更合夥人強逼實際合夥股東林添福老先生出售股權、假冒公務員去住戶家貼假封條、又製作假債權查封拍賣住戶房屋等各種手段來逼住戶低價賣屋。另都更實施者出面提告住戶「拆屋還地」，在判決還沒確定前，就利用假執行來破壞房屋內部及門窗，最後法院及再審都判決對方敗訴確定，目的就是要營造現場是「廢墟」的假象，誤導社會大眾。

2．都更實施者取得拆除執照的過程也有違法問題，這是不正當也不合法的：拆除執照第19點已註明：只要在拆除期間有他人對產權有疑義時，應立即停止拆除工程；竟然指控受害住戶是都更禿鷹，到底『誰』才是「都更禿鷹」？相信社會大眾自有公評！

3.我國法律皆以民事法院才有權判決所有權是誰的，麗晶公司竟然拿行政法院判房屋稅的判決來誤導都發局及社會大眾說房屋是他們的：私權之紛爭，應該經過民事法院判定，行政法院不可能認定私權的歸屬，麗晶公司跟其委任律師主張最高行政法院判決說柏美公司有所有權，但柏美公司不是該案件的原告或被告，而且該案件是在判斷房屋稅的問題，顯然是故意誤導都發局及社會大眾。 麗晶公司申請拆140戶房屋，但既沒有房屋權狀，也沒有原始起造人拆除同意書，更沒有民事法院確認產權的確定判決，依法沒有拆除資格；都發局經過異議了解實情，才會禁止拆除。

87歲的康武朝拿出合約書，證明自己是中泰花園廣場原始起造人之一，也因拿不到房地權狀而在都更案中失去房屋。

遭控告違法占屋的住戶陳文輝怒斥，40年前花百萬元買房，原以為是安身立命的家，沒想到一說要都更，

他的房子竟被查封，最後被迫搬家，將來都更完成後，建商也不讓他們分配新房屋

面對私人產權爭議，政府能做甚麼?

以台北市此案為例，連一間站立40多年的房子，誰是真正的地主，建商與購買人，歷經法院多年審判，還是爭議不清。究其原因，建築物在一開始申請建築執造及使用執照時，政府就採取被動態度，導致一連串私權爭議，最後在時間拖延下，形成難解的僵局。

從源頭開始，一系列接棒、互相串連，才能打造一個進可攻、退可守的建築管理網。

台中可以學到甚麼?

1. 建築執造階段: 確認起造人及地主身分關係，釐清兩者的關係。

2. 使用執照階段: 當土地從單一產權變成多戶共同持有產權，務必確保使用期限內產權移轉對建物使用的影響，以定期備註方式查核之。

3. 使用管理階段: 管理委員會成立後，除了民政單位列管外，定期查核資料必須與使用執照資訊連線，搭配消防等定期檢查資料，在雲端AI運算下，產生年度稽核項目。

4. 交易買賣: 任何交易買賣應該檢附大樓基本資訊給買方，充分告知大樓可能問題，納入買賣考量。

5. 建築年限: 當建物進入30年老舊門檻，主動啟用高密度公共安全強化措施。

換句話說，政府不應該被動存在，建築法與消防法的通過與適用代表建物的出現就與公權力發生關係，透過五階段資訊互連，政府有義務協助大樓使用者充分掌握建築使用累積的問題，定期檢查修復，據以延長大樓使用年限，保障居住者的安全，這才是政府存在的價值。

面對一波又一波老舊大樓頹廢更新難題，只在末梢端打轉，沒能在源頭端學到教訓，到頭來，都市治理也只是頭痛醫腳，無頭蒼蠅般的原地打轉。產權複雜是難題，假若市政府手上的社會住宅存量可以大量增加，面對此類難題將更有籌碼積極面對，舊人民居住問題提出更有效的解決策略。

社會住宅存量是重要武器，以台中而言，十萬戶社會住宅只是基本款，討論多年的一萬戶根本杯水車薪，面對即將到來的老舊大樓更新潮，我們還有幾年的準備期，加油吧。