都市更新條例65條內容很"偉大": 想要，卻又很糾結
都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，給予適度之建築容積獎勵；獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積，且不得超過都市計畫法第八十五條所定施行細則之規定。但各級主管機關依第八條劃定或變更策略性更新地區，屬依第十二條第一項規定方式辦理，且更新單元面積達一萬平方公尺以上者，其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積，不受都市計畫法第八十五條所定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。
依第七條、第八條規定劃定或變更之更新地區，於實施都市更新事業時，其建築物高度及建蔽率得酌予放寬；其標準，由直轄市、縣（市）主管機關定之。但建蔽率之放寬以住宅區之基地為限，且不得超過原建蔽率。
第一項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他相關事項之辦法，
由中央主管機關定之；直轄市、縣（市）主管機關基於都市發展特性之需要，
得以自治法規另訂獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項。
依前項直轄市、縣（市）自治法規給予之建築容積獎勵，不得超過各該建築基地零點二倍之基準容積。但依第一項但書規定辦理者，不得超過各該建築基地零點四倍之基準容積。
各級主管機關依第三項規定訂定辦法或自治法規有關獎勵之項目，應考量對:
都市環境之貢獻、公共設施服務水準之影響、文化資產保存維護之貢獻、新技術之應用及有助於都市更新事業之實施等因素。
都市更新事業計畫於本條例中華民國一百零七年十二月二十八日修正之條文施行前擬訂報核者，得適用修正前之規定。
怎麼解讀呢?看你是誰吧。
如果你是建商，實施者，你大概想理解，政府到底想要甚麼東西。定了基準容積，卻又容許容積獎勵與放寬，任其加大加強，只為了另一個看似公共的目的。
如果你是老舊房屋主，正在思考都市更新工具是否有助房屋改建，你會問: 都市更新可以一坪換兩坪吧，或者更多。對你而言，已經存在的不能消失，即使老舊，又奈何。
如果你是規劃者，你是地方政府首長，你又能問甚麼呢?
都市更新條例推出容積獎勵(density bonus)顯然是將其視為政策工具，希望透過這項工具的存在，可以促成更多的都市更新案。
可是當條文寫太多的時候，執行者往往會陷入細節、公式，程序，進而忘了立法的目的，甚至導致該更新者，更不了，不需要更新者，大搞更新，建物變得又大又高。
試問，如果你是弱勢戶，你會在意程序嗎?應該會比較在意結果吧。現況有房子，都更後繼續有房子，至於社區大樓外面是否有開放空間，又與你何關。
如果你是實施者呢?你會在意投資效益，這部分很多人將其窄化為樓地板面積，多一坪就多好幾十萬元。
要獎勵就大膽獎勵、要交換就公平交換
基於此，65條及地方獎勵措施應該可以將其簡化成兩部分: 真獎勵、公平交換。
1. 弱勢都更戶可以得到優渥改建條件，促成老屋換新屋。如果還要將獎勵內含成本，追求表面公平，到頭來，應該要都更的，只會繼續原地踏步。執著於遊戲規則的公平性，到頭來，可能一事無成。要獎勵，就大膽獎勵，要密度給密度，要樓板，給樓板，使其可行。
2. 在商言商的實施者想要的公平交易，多花錢施作開放空間，社會福利設施等，到底可以換到多少有價值、可轉價的樓地板面積。誘因其實是騙人的，賠錢生意沒人做，要交換公共利益，就直說吧。
這部分想清楚後，都市更新才會比較好理解、好推動。
雪中送炭、錦上添花
建築更新只是都市更新的一環，不應該是唯一。如果建築更新只包括基地孤芳自賞，這種更新頂多算是錦上添花，政府法令的價值性低。反之，都市更新政策的本質就是要發揮雪中送炭的功能，否則很容易淪為房地產炒作的工具。
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