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包租代管政策聽起來像很新的政策，其實不然。

台灣社會住宅急先鋒: 大學宿舍

想想台灣150多間大學，根據教育部2020年統計，全台灣大學共有31.6萬個床位(國立將近14萬，私立近18萬，台大就有1.2萬床，獨占鰲頭)，住了27.8萬個大學生(顯然沒有住滿)，住在校外的有26.6萬大學生，這其中包括學校向外面包租的約1.5萬個床位 (這其中的翹楚是義守大學及逢甲大學，校外包租代管戶達2485戶及2305戶，然而兩校校內宿舍差異也很大，義守校內有4593床，逢甲只有2637床)。

(2002年大學校內只有27萬床位，住了26萬人，校外住宿高達30.7萬人，比例上校外供給大於校內，近二十年來，數字已經翻轉)

換句話說，總計54萬名大學生中，台灣的大學校內可以提供超過一半的大學生住宿機會，這是很偉大的成就(我猜)，至少在供給面。至於住宿費用呢?一個學期有5000元的，也有4萬元的，差距達八倍之所。

這就是台灣的包租代管，每間大學自己蓋一部分學生宿舍，租一部分校外宿舍，作為學生住宿空間，具備一定水準，且不以營利為主要目的(有不虧錢的生意模式)，滿足學生基本需求，這就是台灣的社會住宅基礎工程，也是台灣包租代管的大宗。大學周邊更是台灣租屋市場需求最穩定的地區，調節大學城租屋市場幾乎等於租屋市場的縮影。

只可惜，這樣的制度卻被限縮在大學校園裏面與周邊，試想，當我們將包租代管服務業視為新興行業之際，成功的經驗就在你我身邊，卻被當作不存在，可惜。

包租加代管: 政府的責任在那裏?

台灣有900萬間房屋，多數是私有財，另外，台灣住宅自有率高達八成五，幾乎每戶皆有自己的住宅。也因為如此，台灣的租屋市場一直很畸形。照理說，私有財的處份，包括租賃、借住、共享等皆有待市場調和。想要買房子的、租房子的，本來就可以透過代理與中介制度滿足，花錢好辦事，不是嗎?

既然如此，政府何必介入此一服務產業呢?有一說是，台灣租賃服務產業太弱，需要政府扶持，順便藉此協助政府發展社會住宅之包租代管市場，一兼二顧。

是這樣嗎?如果沒有政府失靈，例如國宅政策缺失、建管業務失腦、違章建築失控、工程發包能力差等，以及市場失靈，例如過度偏重自用住宅，炒房低風險、缺乏長期性租賃產品等，台灣的住宅市場怎麼會演變到今天這種田地?

要先面對問題，才能解決真正的問題，不是嗎?

市場可以完成的事情，例如房屋租賃中介，政府本來就不用過度介入，適度監督制衡即可。反之，市場不討喜的事情，強壓地頭蛇不會有好結果，至少經濟學家會這麼說，也就是說，賠錢的事情，沒人會自願。

對眾多只有一間房子的人而言，包租代管業務參與機會不多(當然可以出租房間、假日分享AIRB$B等)，包租代管的大戶是，擁有一間以上房子的人，這些人才有資格當房東。

我們對他們認識有多少?我們是否過度縱容他們非理性行為?

如果房屋持有成本低，且轉手獲利好，誰會願意任意出租，阻礙自己賺錢的機會呢?這是市場力量正常運作必然出現的結果，任何想要納管私人房產者，成效必然不佳。

反之，如果房屋持有成本高，稅賦高、轉手利潤低，而出租投資報酬率高於轉賣，誰會不願意租出房子，任其空閒呢?

想清楚這層道理，我們才能開始問，住宅法的精神，社會住宅存量提升等，如何被實踐?

注意事項

首先，找到擁有兩戶或以上房屋者，對症下藥。

其次，針對不同市場熱度，提出不同層級與階段性政策，一體適用的政策絕對不可行。

最後，不要輕忽市場會持續失靈、政府也會失靈。與其強求資本市場改革，稅賦調整等看似合理政策，不如比照大學宿舍模式，訴諸社區及區域性房東聯盟陣線，以社區營造經營方式，在不同房屋市場培育不同類型與等級的房東聯盟，使其自然偉大，遠離政府補貼、提高無效房屋之持有成本。非營利應該是核心價值，想賺大錢的，就請離開。(崔媽媽擴大版，加強版，例如美國的中介組織LISC等)

包租代管還要走下去嗎?

當然要，只是我們應該將其視為階段性工作，而非政府長期投入的事務，否則政府失靈之外，賠了夫人還會折兵，徒然浪費公共資源。重點的重點是，找回失靈的政府首要任務是社會住宅存量的提升，扶持包租代管產業的目的不是為了該產業合理發展，而是為了導引出社會住宅的活水路: 至少10~15%只租不售的租賃市場，這其中我們至少需要15-20萬戶合理租金水準的社會住宅，且是以非營利為主軸的住宅存量。

社會住宅是我們欠年輕世代的重點工程，健全的包租代管業只是附帶產品，大家別倒果為因，搞錯方向。

過去我們蓋了31萬戶大學宿舍床，滿足了好幾代大學生住宿需求，這部分充分證明，台灣社會本來就有能力執行新一代的社會住宅，這不是國民住宅復辟，也不是單純的公共住宅，這是只租不售、不以營利為主要目的社會性居住與社區空間，這是打破住宅商品化的最佳利器，也是往後台灣發展的重要基礎設施。

社會住宅不只是政策與經濟產品，更是住者適其屋與重視使用價值的社會性與文化性產品。

一個有趣的發問

逢甲大學有可能成為台中市最大的包租代管公司嗎?或者說，台中市大學聯盟(逢甲、東海、靜宜等)，尤其是私立大學聯盟，有可能成為台中市社會住宅的急先鋒嗎?

怎麼沒有人探索過這個議題?私立大學已經累積這麼多年的包租代管及學生社會住宅業務，怎麼沒有人找它們合作?怎麼沒有大學跳出來當領頭羊? (聽說靜宜大學紀老師的長照產業發展模式(business model)，正在被複製中，誰說台中沒有人才?)

大學品牌、大學宿舍經驗、大學生需求、大學城社區需求，大學內部龐大人力資源，這麼多正面因子，怎麼沒有人嘗試組合，這是介於市場與政府之間相當重要的社會組織，尤其私立大學本身不但有社會責任，更有企業經營能力，對照於縣市政府版本與公會版本，大學聯盟版其實更符合包租代管的核心價值。

台中市大學聯盟優質社會住宅租賃集團，資本額，一億元，比照柯林頓1995年提出的社會發展銀行(social development bank)，芝加哥模式(south shore bank)，難道沒機會在台中被實踐嗎? 想著想著，有人要投資嗎?

PS: 附帶一提，社會住宅可以是床、是房間、是房屋、是老屋新裝、是閒置空間再利用，社會住宅不是只有新建工程，更重要的，社會住宅不是弱勢住宅，而是社會基礎設施。句點。