一棟老房子，住了幾十年，房屋已經沒有殘值，只剩下土地有價。
當房屋所在地區進入衰退期，居住者隨時面臨地區環境改變的挑戰。
往好處想，假設這是一處穩定發展區，老房子依然受到屋主的喜愛，經常性維護沒有短少，愈老愈值錢，可能是該類地區的特質。
往壞處想，假設這是一處人口流失、鄰里關係鬆散、甚至流動人口集中區，一旦屋況沒有受到應有的重視，每況愈下，房屋改建、鄰里變質、甚至都市更新的浪潮就會持續發酵。
直到，有人出面整合複雜的產權、收購部分土地、該類地區才有可能出現改變的契機。這是市場觀點。
政府呢?地方政府面對一處又一處新舊社區的週期性發展，應該有甚麼樣的態度?等待老屋變新屋，任由市場接管?還是心中要有一把尺，公共投資與公共建設提早到位，可能有助特定地區過度衰退，甚至一發不可收拾。
這是困難的功課，卻是地方政府責無旁貸的義務。只是，這樣的政府，多嗎?常見嗎?
假設不常見，那麼我們只能回到市場邏輯尋找替代性方案，這也是這幾年台灣都市更新推動經常面臨的挑戰: 老舊房屋屋主不喜歡改變，能夠拖多久，就拖多久，畢竟，房屋改建對多數人而言是大工程，財務負擔及居民意見整合(集合住宅)對不想改變者而言，通常是一大負擔。
對有能力者而言，如果其居住的房屋並非唯一選項，改變其實沒有太大問題。問題通常出在，改變會帶來極大衝擊者，即使房屋漏水了，也只能勉強修補、使其不惡化，積極改善做為很難被期待。
面對一區又一區新舊交陳的鄰里環境變遷、一棟又一棟集合住宅的老化，一坪換一坪變成都市更新最被期待的禮物。
老房子三十坪，換取新房子三十坪，改變代價最小，實質成果最迷人。
只是，這樣的想像與期待合理嗎?滿足這樣的想像需要付出甚麼樣的社會代價?
比如說，為了滿足一坪換一坪，所以更新前後的地價與總戶數要大量提高，容積獎勵、容積移轉變成必要工具，換來的是，原屋主的價值分配，外加共同負擔(實施者成本)的提高，結果當然是新房屋價格節節上升。
年輕的背老的，合理嗎?
還有其他可能性嗎?
理論上而言，更新作法當然可以很多元，只是對應到市場機制，受到價格制約及投資者喜好等影響，方案變得很有限。
理由很簡單，一坪換一坪對土地整合阻力最小，沒有地主同意，很多的更新案根本無從開始。
問題是，把總價值拉高，用來負擔原地主費用，都市更新到頭來變成新屋主負擔舊屋主的金錢遊戲，房地產價格一旦波動，新屋無法有效出脫，也可能導致新社區難產，變成雙輸局面。
當我們只用樂觀情境看待都市更新，是否也忽略的市場風險的後果?
假設我們將現住戶居住權及更新後投資價值分離?現住戶移入社會住宅，同時成為更新股東，共享成敗，居住與投資分離作業，這樣不好嗎?
老屋換新居，用過幾十年的房子，遇上都更，屋主期待的，應該不是一坪換一坪，而是老房子可以換成新房子，尺寸可能縮水，也可能膨脹，重點是，新房子可以再用幾十年，也擁有新的價值，反之，老房子的價值，除非有特定資產，必然走向貶值的路徑，既然如此，老屋換成新屋，在等值的基礎上，有何不可呢?
封閉環境與開放社會之別
一坪換一坪基本上是從基地所有權人利益轉換的角度思考，當我們將此基地放到都市空間場域，另一個變數值得重視: 該基地所在的鄰里條件是否、能否承受更新基地容積強度最大化?
如何評估其適宜性呢?更新前，該基地可能是低矮平房群、老舊公寓、甚至可能是住商混雜大樓，其周邊鄰里可能是類似情境，也可能是受其影響，身受其害。
更新後，假設基地上長出新大樓，高度遠高於周邊鄰里既有建築群，首當其衝的是，高度帶來的光線、風向等影響，
其次，高度帶來高密度人口，且多數人口來自外地，是為社區新住民，人口異質性增高可能帶來仕紳化，導致更多既有人口的流失與質變，是福是禍，很難定論。
第三，高密度也會帶來新的交通挑戰，假設該地區大眾運輸不發達，
留言列表
