晚上閱讀部分三重都市計畫書,左看右看,怎麼看也無法理解,留下片語。

三重區土地面積約1,631公頃,人口38萬上下,面積不大,密度算高,臥龍藏虎,令人目不轉睛,一個40萬人口大都市,三重有自己大學嗎?自己的高中嗎?

三重都市計畫

三重都市計畫擬定的時間點很詭異,1955年,這是國民政府剛到台灣,兵荒馬亂的時刻,怎麼會跑出這處都市計畫,老實說,台灣都市計畫歷史教科書應該要有明確的交代,只可惜,到今天為止,這是一門尚未開啟的重大工程。

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這處都市計畫區面積是否一開始就是1631公頃,計畫人口40萬人,目前無法得知。現況是,各類使用分區1292公頃,近80%。公共設施用地338公頃,計畫人口40萬人,都市發展用地包括住工商等使用分區及公共設施用地佔了73%,河川區421公頃等非都市發展用地占了26%。

三重都市計畫1955年擬定,1991年發布第一次通盤檢討,2014年9月發布二通一階至今,過程中充斥著無數個案變更,可以說是,完全沒有章法與整體性的都市計畫區。每塊地都很重要,也很值錢,誰願意被貶低價值呢?從擬定到一通36年,從一通到二通23年,這處快70歲的都市計畫,分布大漢溪南北岸,或說東西岸,左岸的工業區幾百公頃,幾乎沒有公共設施用地。左岸的文中用地看起來是唯一國中,很可惜地,至今沒有開闢利用。

也因為如此,任何嘗試理解、認識、介入三重都市計畫及都市發展者,必然會充斥無數挫折,或許就這是制度設計初衷,讓人無法理解,也就沒有人可以說三道四,說了也沒用,變更才是王道,個別地主自己想辦法,能變多少算多少,反正左右鄰居是誰、想幹甚麼,於我無關。

1955年都市計畫發布實施,假設是有全盤考量的都市計畫,那麼隔年1956年出現的金陵女中校地就讓人納悶了。這處今天校園面積大約2.4公頃的學校,位置剛好在三重及新莊都市計畫邊界,所在位置南邊是大漢溪、東西北全部是工業區。

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回到1950年代,這應該不是重要議題,能夠找到土地設校就偷笑了,誰能管那麼多。只是,快70年了,金陵女中校方真的不在意嗎?假設在意,他們能做什麼?手上握住的工業區土地,能夠拿來當校地使用嗎?

還有一所高職,清傳高商,創立於1965年,校地約1.29公頃,校園就在先嗇宮後方,2022年停招轉型,這所學校的土地竟然至今仍劃入三重都市計畫公共設施用地,中間還夾雜一塊131平方公尺文教區及住宅區,這種都市計畫能夠存在這麼久,也是地方傳奇。因地制宜,隨遇而安,這種都市發展邏輯,有錯嗎? 資源整合,說的容易,作起來困難重重,不是嗎?

創辦人連清傳(1910-1992)與地方淵源深遠,只是不清楚三重人能否說明白,否則怎麼會放任該校走入歷史?怎麼會放任私立學校使用公共設施用地?1974年創立的清傳建設公司在此又有多少土地?他的兒子連勝彥對辦學沒興趣了嗎?

冠德心天匯・冠德心森活・美好匯三重

重點來了。1990年代湯城園區(中興段793地號)在此現身,廠辦、店面、華夏、商辦,你能想到的與工業區相衝突的設施一應具全,交通衝擊評估?停車評估?我猜應該沒有。家樂福、宜家IKEA、中興醫院,豪宅特區、玲瑯滿目,全部在工業區土地上。

甚麼是工業區?到此階段,真的有人在意嗎?有人能夠管理嗎?

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最後,所謂220公頃崁頂工業區,何去何從?這段新聞透露些許訊息,只是誰來發動?未來長怎樣?老實說,從都市計畫圖上看不見、也看不出來,人口來了,學校會開嗎?捷運來了,地區就此轉型再造嗎?

靠近捷運新莊線先嗇宮站的五谷王段頂崁工業區一帶,俗稱黑鄉的地區,隨著交通與生活機能的大幅改善,加上味全三重新燕廠土地舊址開發案啟動,預料將有大翻轉;而捷運頭前庄站一帶,也將隨東元新莊舊廠區1.1萬坪土地開發,望能大幅改變區域風貌,台北市南港區就是黑鄉翻轉為燙金區段的最佳案例,預料環狀線、新莊線交會的頭前庒站,新莊線先嗇宮站周邊都有機會複製南港經驗。

根據591新建案市調,三重區先嗇宮站目前線上多為成屋案,開價約莫落在4字頭,其中位重新路五段上,近先嗇宮站的「臺北捷座」,規劃1~2房產品,總價758萬元起,已銷售9成;而頂崁工業區附近的「紳公館」全案銷售倒數5戶,現推出廣告戶3房38坪1738萬元起。看到新莊區頭前庄站部分,周邊普遍為工業用地,新案多坐落北側副都心和頭前重劃區,近期公開的新案以中小坪數為主,開價落在5字頭。

三重都市計畫及都市發展或許就只能一塊地、又一塊地的轉型再造,一億元、兩億元、、、、從中找到新的生命力,計畫者在過程中,只能期許不要成為阻力吧,我猜。

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