從事土地使用計畫教學，各類使用分區與公共設施用地是兩大主軸。
甚麼是使用分區?無非住宅、商業、工業等具備發展權之土地，以及不具備發展權之農業區及保護區等。
使用分區劃設的原則是促進相容性，讓住宅與住宅混在一起，搭配適合的公共設施及道路，使其具備安全、寧靜與衛生的水準。
然而住宅區這個名詞涵蓋太廣，於是很多地方又將其細分為第一種、第二種、甚至到第五種住宅區，數字愈小代表密度愈低。
問題來了，假設一塊土地或一個街廓被劃設為第一種住宅區，建蔽容積60/180，這種住宅區適合做為大型商場，或者餐飲事業體所在嗎?
依據「都市計畫法臺灣省施行細則」第15條規定，住宅區可以經營樓地板面積不超過500平方公尺的商場(店)，但限於使用建築物之第一層及地下一層，這是為保護住宅區居住環境品質而訂定限制。
但在住宅區經營樓地板面積超過500平方公尺的大型商場(店)仍可依據「都市計畫法臺灣省施行細則」第16條規定，經縣（市）政府審查無礙居住安寧、公共安全與衛生，並符合以下條件：「一、主要出入口面臨十五公尺以上之道路。二、申請設置之地點位於建築物地下第一層或地面上第一層、第二層。三、依建築技術規則規定加倍附設停車空間。四、大型商場（店）或樓地板面積超過六百平方公尺之飲食店，其建築物與鄰地間保留四公尺以上之空地（不包括地下室）。」，就可以合法經營大型商場(店)。
不知道這是誰寫的條文，基本上這段話已經將住商分離、住宅區獨特性全部銷毀。一個施行細則，竟然可以全國適用，大小都市計畫區皆無法倖免，算起來是台灣都市計畫界的悲哀，也是使用分區的悲歌。
這種條文的存在基本上已經導致土地使用計畫課程無用論，因為整個使用分區的核心價值被活生生撕毀，無視大小都市計畫區的特性，硬將住宅區管制與建築技術規則綑綁，且用很含糊的字眼規定加倍停車空間，四公尺鄰棟間隔等交通用語及建築術語，就可取代住宅區的規範，這種作法不但充滿無知與傲慢，全國一體適用，實在令人無言。
星巴克與住宅區
近日開幕的埔心星巴克(2023/10/14)，住址是埔心鄉中山路453號，使用分區是第一種住宅區，這是員林184市地重劃後新產生的低密度住宅區，建蔽容積60/180，容許使用項目，好像甚麼都可以。
星巴克對面就是麥當勞(溝皂段939等地號)，雖然緊鄰省道台一線，但是從其退縮規範及建築量體可知，兩者應該存在的使用分區是商業區及工業區，絕對不是住宅區。
理由很簡單，這兩間商業設施的存在基本上已經與該街廓的使用性質產生不相容，先入為主的結果將導致後續住宅開發無法有效進行，因為兩者皆是晚上營業的場所，勢必干擾住宅區的寧靜與安全。
話雖如此，不遠處靠近快速道路處就是大潤發量販店(瓦窯中段1221等地號)，使用的土地是鄉村區乙種建築用地，這更令人無言，利用乙種建築用地興建量販店，涉及的土地使用管制規則及建築規範標準應該更低，誰輸誰贏，大概也沒人關心。反正，量販店帶來便利性，誰會在意塞車及生活品質水準。
是嗎?
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