在台中七期精華區蓋社會住宅－台中學研究中心

這當然是聳動的標題，在七期蓋豪宅不是新聞，但是在七期蓋社會住宅，可能會是新聞頭條，why? 因為人咬狗才是新聞。

台中市七期其實有三個細部計畫，分別是新市政中心專用區、七期西側及七期南側三區，合計353.39公頃，計畫人口6.4萬人。精華區當以新市政中心專用區為主，面積108公頃，計畫人口2.1萬人，這幾年戶籍人口數大概在7000人上下，行政區劃屬於惠來里，該里人口數逐年上升中，直到今年已經逼近2萬人大關，為台中市第一大里。

精華區蓋社會住宅

這個提問其實是挑戰一個傳統市場導向的觀念: 高地價區可能興建低價住宅嗎?很明顯的答案是，不可能，因為不符合市場經濟法則。換句話說，精華區蓋社會住宅必須跳脫市場法則，另尋他徑。

有甚麼路徑呢?

試想，何謂豪宅?其本質就是城堡，門禁森嚴，管制進出，階級分明的立體空間。豪宅內每個單元各自獨立，擁有最高隱私權，社區內的公共空間基本上是展示空間，而非功能性空間。

30多年前，沒有人預告、預知，新市政中心會成為台中人自我設立的租界，反之，30年前的想法是要將此區變成第二個台中人的中心商業區，當初的名詞是副都心，後來改成新市政中心。理由很簡單，新的市政府要搬過來，這裡當然是人人可來、歡迎每個人停留的新中心。區內的空間應該具備高度公共性與共享特質，這些特質卻與豪宅社區背道而馳，反而與社會住宅社區性質相近。

也因為如此，新市政中心的豪宅根本不是預期產品，既成事實難追回，唯有在此打造共享、共生聚落，AKA社會住宅群，才能找回當初的規劃理想: 台中人新中心 。

這是10年透過蘇嘉全市長候選人提出的住宅政策思維，回顧一下: 台中市長候選人蘇嘉全發表「階梯式」住宅政策，

第一階將提供1,000單位社會住宅，用以照顧遊民、緊急需要臨時居住市民，提供免費短期安置；

第二階在舊市區與被邊緣化地區，提供5,000戶住宅，鼓勵無購屋者入住，並給予租金優惠；

第三階是建構SOHO區，將台中舊城區頹廢的商業大樓或住宅，由市政府引入藝術家、文創業者與各類專業工作者，配合租金補貼與稅賦減免，以活化市中心區。

第四階是針對青年、新婚有購屋需求者，補助首次購屋利息，每戶約可節省新台幣70萬元的利息支出；

第五階是保留重劃區所剩餘的公有地，做為綠地或未來發展用地，確保重劃區住宅的高環境品質。

惠來厝社會住宅

台中惠來厝段社會住宅將再2020年底動工，基地位於西屯區三面臨路，面積6983平方公尺，北側臨青海路二段、東側惠中路，鄰近7期豪宅聚落，堪稱地段最佳的台中社宅。該案將興建地上13層、地下3層建築，總戶數達400戶，樓地板面積4.26萬平方公尺，低樓層導入商業空間與社福空間，作為友善鄰里的設施。這個案子原本打算引進私人投資，後來遇到瓶頸，2020年底預計將先以公務融資直接興建社會住宅社區。

惠來厝是第一步，重要的一大步。重點是要在新市政中心專用區裡面找到合適的基地興建社會住宅。

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台北2010年小帝寶事件

經建會主委講話

•帝寶被列為亞洲十大豪宅，最近帝寶有一戶遭法拍，底價為新台幣二億三千萬元的驚人高價，緊臨帝寶的小帝寶不適合成為社會住宅，最單純的理由就是這個地段的土地價格太高，要成為社會住宅，建築要蓋成什麼樣子，未來要如何才能住入，租金是多少，都會引起爭議。

•小帝寶社會住宅，如果建得有如帝寶般豪華，顯然沒有這個必要性，可是若建得像平價國宅，又糟蹋了這塊土地；住宅建好後租金很難定位，如果價格太高，只有權貴才住得起，就失去了社會住宅的意義，要是租金人人付得起，入住申請可能擠破頭，即使政府以自認合理的方式分配租戶，也難防千奇百怪的後遺症，政府蓋國民住宅，也面臨過類似的分配問題。

•一九九九年起，為消化民間餘屋，政府暫緩大規模興建國宅，但「專案住宅」照樣引發搶購潮；士林官邸附近的國宅，當初開放抽籤時房價一坪開價十七萬元，目前行情則為一坪七十萬元，據調查將近九成國宅住戶，在自住滿一年然後即脫手賣掉，可以賺到價差近千萬元；當然這麼好康的事非得有好運不可，台北市最後一批立功國宅，平均中籤率僅約千分之二，這不像是在買國宅，而是在買彩券。

•經建會主委劉憶如明白表示「不適合，不恰當」，她說，如果要在帝寶旁邊蓋房屋照顧社會弱勢，還不如蓋起來之後，照市價賣掉，然後再去別的地方蓋社會住宅，可以發揮十倍的效果；劉憶如談的是資源有效運用與分配的問題，這也是公共政策能否發揮效果的最大難題。

另一個經濟回應: 華昌宜老師

•台北市最近建議將空軍總部一地（外界稱之為小帝寶）用於興建社會住宅，引起熱烈討論，不過多認為此地應作更有效利用。似乎此二目的不能兼達，此事值得探討。

•首先應澄清，社會住宅旨在補貼弱勢人民租用一定水準以上房宅。其方式除傳統之由政府興建供應外，亦有替選方案，國外發展之租券辦法尤其值得參考。低收入戶以其不同貧困程度得向政府購買不同優惠之租賃補貼券，然後自選經政府認可合於一定水準之租房使用此券，房東將此券向政府贖回現金。優點甚多：政府可利用市場免除了取地、興建、和管理，補貼透明公開。更重要的是受補貼者得自選其合適房宅及區位，他們也因不可辨識而免除被標韱化，更不會因集中居住而負面影響了鄰地。

•台灣一般市場租賃住宅遠落後他國而急待發展。租賃住宅占住宅總量為：紐約六一％、阿姆斯丹七○％、東京四九％、香港四六％，台北祗有約一四％，其中多是低品質或小面積者。台灣要成家者並無如他國的選擇、須在高房價下被逼勉強購宅，這是民怨來源。而租賃住宅未能健全發展原因甚多，其中之一是政府政策偏差，就是單一思維的補貼自購，完全忽略有人無力自有，也不暸解周全的租賃住宅係擔任了現代都市運作重要功能。目前行政院住宅政策實施方案中，並無推動租賃住宅一項。

•結合以上兩點，就提示了空軍總部基地應有的使用。建議國產局將此基地經台北市府轉手標租，或由市府覓地交換取得此地後標租，限其使用於租賃住宅。建商以能付出最高租金者得標後依市場需求規畫建造經營其出租住宅，他們在市場競標下僅可能獲得合理利潤。國有地之常規租金應為公告地價之五％或更低。故將競標所得之市場租金扣除此低微的法定租金後交由台北市成立社會住宅基金，基金據此穩定年收金得以上述之租券方式補貼低收入戶。

•如此則可維持公有地祗租不售原則，市府不須背負營建管理之責。此基地約七公頃面積，依二四○％容積平均每戶十五實坪可興建三千四百戶市場租賃住宅，同時藉此應可補貼至少同量的「社會住宅」，散於全市，改善環境。重點是政府不需編列任何預算，而能一石二鳥既發展了市場租賃住宅也獲得了社會住宅。

•進一步可更細緻規畫如下：一、若為特殊家戶須集中照顧者，不宜以租券補貼，仍須由政府興建社會住宅供應。二、基地應以極小建蔽率作都市設計，使建物沿四周配置而留中央為廣寬之開放綠地以收公園之實效。

•這些建議有涉及不合現行法令部分，可藉現正研議中的《台北市公有住宅自治條例》處理。制度原須隨社會需要而求創新。總之，要結合市場和政府才可達到最大公共利益，融合空間規畫和財務工程才可達到效率、公平的永續發展。

經濟日報社論

從「企業經營」的角度論之，「小帝寶」級「社會住宅」的經濟效益更值深入檢討：

第一，企業經營首重效益，政府經營土地資產的道理也無不同。空軍總部這塊精華地段的土地約有2萬1,600坪，以市價每坪450萬元計算，僅土地就有972億元的市值。專業土地開發商更指出，如變更作為商業使用，更可創造高達2,000億元以上的總值。政府若將其「地上權」標售，不但土地還是政府所有，其收入更可在南港、木柵、北投，以及台北市郊等交通方便、生活機能適切的地區，找到百倍於空總面積的土地，作為社會住宅之用，其所受惠的民眾人數更可大幅提升。

第二，空總地價極高，在其上興建房屋的成本自然也居高不下，因此計算出來的房屋租金自然無法「平民化」。如此一來，弱勢者豈有能力負擔力所未逮的租金？如果政府硬把租金調降以符弱勢財力，則又背離土地本可發揮的高度價值。難怪有人譏評政府「何苦以西裝布料做短褲」？

第三，大規模的集體「社會住宅」，事實上無法兼顧學生、銀髮、無殼及殘障等各種不同族群的不同需求，將渠等強制融合於大宅院，只有徒增尷尬，還不如因地制宜選擇多處空地，興建不同區位與格局的社會住宅，相信更能符合不同族群的實際需求。

第四，沒有高度文化氣質，就不能成為一個令人尊敬的現代化城市。台北現有的「國家劇院」、「國家音樂廳」、「國父紀念館」等藝文表演場所，其規模及素質早已必須改進提升，此為眾所週知。位於毗鄰且面積遼闊的空總土地，如能興建世界水準的大型表演場所或藝文中心，相信絕對比作為「小帝寶」級的社會住宅更有利於廣大而不特定的民眾，且可建立台北市的世界城市地位。