2021年底的圖示:
水湳之亂
不知道是誰放的消息，發出這種新聞的動機令人質疑，也讓人擔心，台中市都市發展過程中持續出現的亂流現象何時了。一處新開發區，台中人還來不及認識，且是以產業為主的區段徵收區，怎麼會變成房價上攻每坪百萬元的特區?怎麼會出現每坪三百八十萬元的地價?
這是誰的水湳?這種亂源，看似熱鬧，代價誰來承擔?除了公共建設外，私人開發案導出的產品，是為誰量身訂做?
坐八望九，攻百萬? 誰的水湳?
台灣房屋集團趨勢中心根據實價登錄資料，統計水湳經貿園區的土地交易狀況，今年截至目前為止，經貿園區的土地交易總金額已高達245.5億元，與2020全年250.3億元的總銷，僅差不到5億元，且今年水湳經貿園區的土地交易平均單價193.1萬元，已刷新史上新高，直逼200萬元大關，可見「下一個七期」的美譽並非浪得虛名。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，今年水湳經貿園區的土地交易總金額，超過去年的可能性相當大，因為今年9月，總太地產斥資27.5億元購得文商段15地號土地，該筆交易實價登錄尚未揭露，若將該筆重量級交易納入計算，則今年經貿園區的土地交易總金額其實已突破273億元，再創新高。
經貿園區的好戲還在後頭，文商段佔地近3,000坪的民間土地標售案，預計年底開標，該標售案位居中央公園第一排，容積率高達800%，總底價破百億元、起標單價約380萬元，單總價均為台中史上僅見，若順利標出，可望將水湳經貿園區的土地價量，推向另一個令人驚嘆的新高峰。
台灣房屋經貿中清特許加盟店店長廖志遠表示，近年經貿園區一再刷新地價水位，與土地釋出的區段息息相關，2019年第四季官方首度標售經貿園區土地時，均為容積率較低的生態段、創研段等土地，所以交易單價就沒衝得那麼高。而文商段具高容積率，且釋出的土地屬中央公園首排，面積又都超過2,000坪，奇貨可居，所以不但以極高的溢價率順利標脫，更大幅拉抬了經貿園區今年的土地交易單總價水位。
廖志遠進一步分析，去年底中央公園正式啟用，等同宣告水湳經貿園區邁向「熟成收割期」，後續包括台中綠美圖、水湳國際會展中心、中台灣電影中心等重大公建，都將逐年完工啟用，因此經貿園區的不動產身價，便隨建設紅利兌現水漲船高。由土地及營造成本推估，未來經貿園區文商段公園第一排的新案，開價不排除「坐8望9攻百萬」，撼動七期長期以來的豪宅一哥地位。
收割甚麼?
熟成收割有兩個面向，持有土地的人，賺翻了，買土地的人，也賺翻了。問題是，誰賠錢?
一個捷運到不了的地方，誰來住這裡?一個原本預期為交通寧靜區，禁止機車，BRT及捷運便利的特區，如今這些基礎設施何在?
一個土地開發成本價13萬元的區段徵收區，超過一半是公有地，地價上攻百萬元已經夠嚇人了，竟然連房價也要攻上百萬。
這是順水推舟，還是亂流擾台? 台中市政府在順水推舟，還是興風作浪? Enough is enough. 這些人要小心，改天翻船了，別找台中人要錢。
水湳之亂: 每坪380萬元地價
台中市水湳經貿園區「地王」的文商段2,987坪土地，18日宣布年底12月28日正式開標，標售底價高達113.5億元，將同時挑戰中台灣標售底價、每坪單價、容積單價的史上三新高紀錄。負責辦理標售作業的世邦魏理仕指出，若成功脫標，未來開發後每坪售價將有機會追上台北。
世邦魏理仕18日公告公開招標的台中市水湳文商段土地標售案，是由台中幾位私地主所委託，面積2,986.96坪，底價達113.5億元，換算每坪標售底價約380萬元，已超越水湳先前區域最高單價的280萬元，標售案單價可以說是三級跳。
依容積率500％計算，未來容積單價將達76萬元，由於這塊地已取得建照，加進容積移入後，可建容積逼近800％，依此推算容積單價，也高達47.5萬元。
業者私下透露，這次重磅級的水湳土地標售案，無異將同時挑戰區域最高土地總價、每坪單價、容積單價的三新高紀錄。對此，世邦魏理仕對於標售案信心滿滿。
世邦魏理仕董事總經理朱幸兒表示，這塊水湳中央公園第一排文商段土地，位於20米經貿五路，是水湳最有價值的區位，建築高度限制為本區最高可達160米，依地段位置、大面積土地，搭配創新設計及高品質施工，勢必能打造出理想之作。
朱幸兒表示，近年台中已躍居為各大建商的兵家必爭之地，紛紛卡位，包括國泰建設、大陸建設、遠雄、興富發等大型建商，以及最新進駐的皇翔建設，甫於10月6日豪擲77.5888億元買下台中2,895坪土地(新四)，每坪成交價約268萬元，成功「插旗」台中，預計未來朝向頂級辦公大樓來開發。
朱幸兒表示，另外總太地產集團也在水湳中央公園第一排持有二筆土地，由於看好水湳經貿園區發展，9月13日再度加碼以27.5億元，買下中央公園附近1,936坪土地，每坪平均成交約142萬元。
世邦魏理仕統計，近期土地市場炙手可熱，今年第三季土地成交金額已刷新紀錄，來到最高金額929.7億元，次高為2020年第一季的926億元；其中，台中市為今年第三季六都土地成交量之冠，今年第四季10月的一開始，台中大型土地交易金額已達百億，可見投資人持續看好台中市場。
夠了吧。。。2021/12/29
主辦公開標售作業的世邦魏理仕董事總經理朱幸兒證實，由於水湳近3,000坪土地標售案，底價屬於重磅級，金額相當大，因此招標期間，領取標單的潛在投資人，總共接近五組，包括台北有二組、台中有三組，都是資金雄厚的大型上市櫃建商、和在地大型建商。
朱幸兒表示，這五組潛在投資人，都是計畫獨資競標或議價，並沒有因央行連續緊縮購地貸款最高降到五成、並保留一成開工款，而影響他們的競標企圖心；只是由於開發規模相當大，這塊土地又是「帶建照」土地，未來可開發為大部分住宅、小部分商業不動產，因此這五組投資人每一家對於合約內容的細節，都提出修改、調整的需求。
朱幸兒表示，全案確定改採議價方式進行，原因與貸款成數、付款方式，都無關連，而是在於合約條件需要逐一討論。台中水湳文商段近3,000坪土地，使用分區為第二種文化商業專用區；法定建蔽率、法定容積率分別為40％、500％。
至於土地所有權人，朱幸兒透露由於多位地主共有，規劃設計該土地投入相當心思和時間，才順利獲發建照，取得高額容積獎勵，因此價格上，「相當堅持、相當硬」，改採議價，總價也不會低於113.5億元，每坪售價不會低於380萬元。預計2022年第一季拍板成交。
目前水湳經貿園區土地行情最高已飆到每坪280萬元，由水湳文商段79地號坐穩地王寶座；至於向來是領頭羊的七期，最高單價土地則是興富發惠國段88地號的350萬元。水湳文商段土地若順利拍板成交，不僅單價將超越台中七期，更將挑戰中台灣新地王寶座。
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