本來架構在都市計畫法的都市更新作為，就那麼剛好選在1999年大地震前一年(1998)完成了都市更新條例的立法工程。
都市更新條例第一條明列: 促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。看起來有四個目標區。
1. 促進都市土地有計畫之再開發利用
2. 復甦都市機能
3. 改善居住環境與景觀
4. 增進公共利益。
四大目標區之間是否有先後順序關係，還是各自獨立，可能是學理上亟待釐清的項目。
比較明確的項目是改善居住環境與景觀，部分都市地區歷經歲月摧殘早已顯露破敗跡象，顯性的項目是建築物老舊、不敵風雨，很多人也因此認定建築物改建或者整建應該是都市更新的重點項目。
都市機能復甦呢?甚麼是都市機能?商業機能，還是其他機能?把老房子變成新房子不會自動帶來機能復甦，任何的都市活動有其週期性，消失的要找回來本來就需要時間與策略。
至於再開發利用及公共利益，這兩段話本來很重要，卻很難顯性化。都市私人土地開發利用是將本求利作為，資金很難往不賺錢的地方流動，除非有其他足夠誘因。沒有資金挹注，建物改建與活動舉辦就很難啟動。如此的循環造就部分地區失去吸引力，人口流失、建物空置、公共設施損毀等負面因子日益累積，導致地區發展動能消失。有人形容這是市場自然機制，人為介入有其困難度，除非有明確政策目標及資源投入，否則賠錢生意沒人做。
在此前提下，都市更新誰來發動?誰辛苦?誰獲利?
在高雄看到一個慘不忍睹的案例，可是從正常商業模式(business model)看來，這只是典型的無效率交易模式，並非失敗案例。從結果論而言，這那是都市更新，只能算是菜市場張三與李嗣拚場喊價的戲碼。
故事主角是一棟三十多年大樓建物，基地不到四百坪，位在五福路精華區，一二樓是公家銀行，大面寬營業場所持續運作中，三樓到十樓住家辦公空間則已經閒置多年，因為此建物在2013年被判定結構不安全。
因為是集合建物(區分所有建物)，建物是否改建或者整建需要全部所有權人同意，否則就會陷入僵局，算是典型的建築改建案。
機會來了，部分所有權人找到投資者願意介入此大樓的更新改建，理由應該很簡單，算一算應該有利可圖。
對三樓以上地主而言，這是天賜良機，終於可以老屋算新屋。但是對跟公營銀行而言，在商言商，黃金營業店面本來好好的，沒事幹嘛參與都市更新重建案。NO，當然不參加，除非條件很優渥，不賠錢還能賺錢，就一切好說。
這是典型的商業溝通模式，大家有底線，各自盤算籌碼，爭取最大利益。不這麼做的人是笨蛋，更何況苦主本身就是銀行，本來就是箇中老手。
就這樣，一年過了一年，都市更新計畫與權利變換計畫在一次又一次財務換算中陷入僵局。從市政府角度看，這是很單純的私人利益分合問題，不宜過度介入，也因為如此，都市更新審議會開了一次又一次，無法達成共識。公設比高低、民法799條車位是否可以持分、估價方式等問題，反覆地攻防與防禦，好像抓小偷防賊的遊戲，反覆上演。
這種交易溝通過程，涉及多個專業，地政、財務、建築、營建、估價、都市計畫獎勵等，單一專業內又涉及不同派別，各有堅持。
如果都市環境改善，都市機能復甦很重要，每個都市更新案都陷入這種，估價與計價的爭議(注意，這都是未來期望值，畢竟房子還沒拆、新房子還沒蓋、新房子真正的價值還沒得到市場的認證與考驗)，只要有一方對分配值不滿，整個更新案就很容易陷入僵局。
如此一來，都市更新似乎等於財務金融特考，每個人出題、每個人有自己理想的答案，永遠不滿意別人給的答案。
這是那門子更新?公共利益何處尋?
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