王老先生有塊地，買下來已經20年了，想著想著，王老先生看到土地附近條件逐年改變，快速道路開通了，交流道也來了，於是，王老先生向市政府旅館主管機關提出申請，他想蓋一間度假旅館。
對主管機關而言，有人想做生意，何樂而不為，當然快速核准，只是該主管機關不能確定的問題是: 旅館的區位適合嗎?
有了主管機關的加持，王老先生所有的土地是非都農牧用地，不能蓋旅館啊，怎麼辦?找農業主管機關來證明一下，這塊地不適合農耕，可以解除農地農用管制。
接下來繼續找水公司、電力公司來承諾，旅館蓋了有水有電可以申請使用。
同時間，王老先生也向各單位查詢一下，他的土地是否具備環境敏感特性，不能開發，查了又查，答案是OK的，適合開發使用。
如果你是土地使用主管機關，你會怎麼做?逕自核准土地變更，糞土變黃金，大家HAPPY，讓新竹多一處度假村飯店。
故事結束，是嗎?
還是你會多問一些問題，這塊土地為什麼適合蓋旅館?難道既有的計畫區土地都不適合嗎?這塊便宜土地如果做了旅館，對擁有價格較高、適合蓋旅館的地主與業者而言，這種變更案公平嗎?
你還會多問甚麼?這塊土地所在區位適合旅館開發嗎?如果適合，為什麼當初沒有透過計畫擬定過程逕自規劃之，而要等私人地主來申請開發許可?這種變更案，真的沒有外部性嗎?幾百個房間，幾百桌的宴會廳，外加汽車旅館，這片山坡地真的適合蓋旅館嗎?除了基地內配套外，外部環境的衝擊成本，誰來負擔?
存在現況的構造物，真的完全沒有價值嗎?為什麼要拆掉?這棟建物過去做甚麼?為什麼選擇在農地上搭建如此龐大的建物呢?當時的業主想甚麼?當時的想法如果放到今天的場景，有何價值嗎?
這邊提到的王老先生可能是你我他的寫真，很多人都是先買地，才開始想土地使用，或者說，先買下便宜的農地或者坡地，這些原本不能人為開發的土地往往位於邊陲地帶，一旦啟動變更程序，必然會對既有計畫區及周邊環境帶來立即性衝擊，但是卻可能幫地主帶來更高的回饋。兩相權衡下，總有人選擇走此路勁，創造自己的利基，無視社會成本。
本案的規劃專業者本來可以扮演守門員的角色，透過分析告訴地主，土地使用變更不是一廂情願的作為，變更要能通過的首要條件是，充分考量公益性，例如提供該地區缺乏的、或者有高度公共性的建設項目，補足原計畫不足，並以此作為尋求分區變更的主要理由，進而達到自利與互利的目標。
這當然是理想，規畫專業者往往只能扮演忠實的乙方，據以賺取合理的規劃費，變更案沒過，利潤當然會較低，在此前提下，為了小利、犧牲大利的作為也就一次又一次的出現。非都開發許可繼續這樣玩下去，都市計畫與國土計畫只會持續被犧牲，到頭來，跳島式開發還是要由社會大眾犧牲外部成本，真的沒有贏家。
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