台中學研究中心

在台灣，有發展權的基地通常具備建蔽/容積規範，例如，住宅區60/180，代表一塊100坪的土地，可建築面積為60坪，總摟地板面積為180坪。

這是基本概念。

問題出在，一間房子透過建築設計，尤其是集合住宅，因為立體化需要，很多空間不被計入容積率規範，也就是俗稱的免計容積，例如樓梯間等。設計者這麼形容建築技術規則:  《建築技術規則》第 162 條，指的是大樓中有些建築空間可以不計入整體容積率的計算之中，其目的是希望鼓勵建商為民眾提供現代化的設施，提升居住環境的品質。免計容積項目可以分為兩類，第一是附屬建物、雨遮、露臺、陽台(低於10%)等，第二是公共設施，機電設施、梯廳等。

也因為如此，就會產生容積率允許的總樓地板面積與實際總樓地板面積存在極大的落差。

作家吳淡如的感概

吳淡如2024/9/9日晚間發文表示，她瀏覽房屋資訊時，發現台中一個新建案提及建物有30.76坪，但內部實際僅12.93坪，讓她試想若有人購買後，不知道該如何跟人介紹自己家的大小。

吳淡如指出，該物件應該是將車位也算進去坪數中，最近許多新建案都是如此，看到的「表述」坪數和真正擁有的越差越多了，且這個物件也不是特別的個案，要價每坪48萬多元。

「每個國家有不同的公設規定」，吳淡如舉出國外例子，日本從公設來看是比較優惠的，算的就是室內面積，陽台必須當成送的。幸運的話，某些樓層會有送的大露台；越南公寓的面積計算方式不包含公設部分。這些公共區域的面積不會計入公寓的實際使用面積。

另外，馬來西亞面積只計算「專有部分」，大公設、小公設皆不計入，不過室內面積外，其它如包括你家用得到的「附屬建物」：如陽台等。車位是送的，不併入買賣面積內；大陸的公設比落在10%～30%之間，香港則在25%～35%之間，近年則逐漸走向實坪計價。

因此，若有人購買了位於台中的該物件，吳淡如表示，「像這樣的房子，到底是應該告訴人家我家30坪還是我家13坪呢？數字真的令人困惑」。

30/13之別

室內個人專有空間13坪，買賣權狀卻是30坪，兩者差了17坪，等於買30坪的房子，有17坪非個人使用。

往好處想，30坪代表個人室內空間之外還有很多共享空間可以使用。

往壞處想，花30坪的錢，只得到13坪的專屬空間。

當房價節節上揚之際，難道消費者不能有更多的選項嗎?包括更多的室內空間、更少的室外共有空間?

業者指出:  免計容積項目的立意良好，但並不是完全沒有爭議的，如同前面所說，建商的利潤和容積緊密相關，有免費的容積，就代表有更多的利潤，建商們自然是不會放過這個機會的，一定會想辦法「蓋好蓋滿」。免計容積項目所帶來的爭議大概可以歸納成以下兩點: 過高的公設比、地下停車場負擔不公平等。

誰來協助這種"經濟型"選項的出現?

透過甚麼機制?道德勸說?強制規範?

都市計畫設定的發展權衍伸的容積率規範，難道沒有調整的空間嗎?